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DAVID AFFEJEE, AVOCAT FISCALISTE : « Une recherche de sécurité dans la pierre »

3 Jan 2022 | PAR Guillaume Kempf | N°364
« Dans l’immobilier, nous sommes clairement dans une situation de pénurie, qui va continuer d’alimenter les prix à la hausse. » ©Droits réservés

L’Éco austral : David Affejee, vous êtes avocat fiscaliste, directeur associé au département fiscal de Fidal. Qu'est-ce qui a changé dans le comportement des investisseurs depuis le début de la crise ? 
David Affejee
: Le plus marquant, c’est sans doute cette baisse de rendement des produits financiers. Elle est visible notamment sur l’assurance-vie, qui a longtemps eu les faveurs des investisseurs. C’est une donnée importante. Quand on regarde l’orientation de l’épargne, on constate clairement un repli vers l’immobilier. Depuis le début de la crise sanitaire, ce marché est extrêmement dynamique, que ce soit dans le neuf ou l’ancien. Il y a une recherche de sécurité dans la pierre. 

Ce phénomène est particulièrement marquant à La Réunion. Est-ce qu’il n’y a pas un risque de bulle ? 
La Réunion est un territoire particulier. Chaque année on entend dire que le marché a atteint un plafond. Et chaque année les prix continuent de grimper. Nous sommes sur un territoire contraint par sa géographie. Depuis la crise de 2008, les mises en chantier n’arrivent pas à suivre la demande. Nous sommes clairement dans une situation de pénurie, qui va continuer d’alimenter les prix à la hausse. 

Si les prix augmentent plus vite que les loyers, est-ce que l’immobilier reste un placement intéressant ? 
Le régime fiscal de l’immobilier reste intéressant en cas de détention longue puisqu’au-delà de 30 ans la plus-value n’est pas imposée. À La Réunion, l’immobilier représente souvent l’écrasante majorité du patrimoine des ménages qui étaient soumis à l’impôt sur la fortune. 

Est-ce une bonne chose ? 
On recommande souvent de répartir son patrimoine en trois grandes classes d’actifs : un tiers immobilier, un tiers de placements à risque et un tiers de liquidités ou de placements garantis. 

On voit émerger de nouveaux types de supports, est-ce que le numérique change la donne ? 
Clairement. Prenez les plateformes de crowdfunding ! Grâce à ces outils, les investisseurs individuels peuvent participer directement à des levées de fonds avec des supports auxquels ils n’avaient pas accès jusqu’ici. Avant, vous passiez systématiquement par un intermédiaire, et par des supports tels que les PEA, les Sicav ou les FCP. 

La période est à l’incertitude. Quels sont les pièges à éviter quand on veut investir ? 
Ce qui est important, c’est de travailler en inter-professionnalité. Aucun professionnel ne peut prétendre tout savoir. Il faut en avoir plusieurs autour de la table : un notaire pour le droit de la famille, un expert-comptable pour les simulations financières, et puis un conseiller en gestion de patrimoine et un avocat fiscaliste en chefs d’orchestre, pour proposer des schémas de placement et d’investissement et s’assurer de leur cohérence, au regard des objectifs des investisseurs et du cadre juridique et fiscal. 

Moins d’impôt sur la fortune
 

Quand l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est venu remplacer l’Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) en 2018, nombreux sont les contribuables réunionnais à être sortis du dispositif. À défaut de chiffres précis communiqués par l’administration fiscale, on peut estimer cette proportion à un sur deux. Les seules données disponibles portent en effet sur les communes de plus de 20 000 habitants, comptant plus de 50 contribuables redevables. En 2017, avant la réforme, huit communes étaient concernées (Saint-Denis, Saint-Pierre, Saint-Paul, Le Tampon, La Possession, Saint-André, Sainte-Marie, Saint-Louis). Soit 1 414 contribuables assujettis à l’ISF. Pour un patrimoine moyen compris entre 2 et 2,7 millions d’euros. Depuis 2018, les statistiques ne mentionnent plus que les quatre premières communes, autrement dit les plus peuplées. Cela représentait 632 contribuables en 2018, 666 en 2019 et 672 en 2020. Soit quasiment deux fois moins que les 1 150 contribuables à l’ISF qu’elles recensaient en 2017. C’est à Saint-Denis (293) et à Saint-Pierre (111) qu’ils sont les plus nombreux avec un patrimoine moyen de 2,4 millions d’euros pour un impôt moyen de 11 000 euros. Pour mémoire, le calcul de l’IFI ne prend en compte que le patrimoine immobilier non professionnel de plus de 1,3 million d’euros. Par rapport à l’ISF, les placements financiers et les liquidités sont exclus de l’assiette. À noter que le patrimoine immobilier détenu à l’île Maurice échappe théoriquement à l’IFI puisqu’il échappait déjà à l’ISF.
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