Eco Austral

Découvrez tous nos articles en illimité. Je m’abonne

Logo Eco Austral
n

Eco Austral

Réunion

INVESTIR DANS L’IMMOBILIER…

Et là encore, une analyse plus fine permet à l’Insee de mettre en lumière des disparités géographiques : la Cinor (Communauté intercommunale du nord de La Réunion) doit construire 1 980 nouveaux logements par an, contre 1 830 pour la Civis (Communauté intercommunale de villes solidaires – Sud), 1 810 pour le TCO (Communauté d’agglomération du Territoire de la côte ouest) et 1 030 pour la Casud (communauté d’agglomération du Sud) et la Cirest (communauté intercommunale de l’Est). En 2018, 7 550 logements ont été autorisés à La Réunion, un nombre très proche des 7 680 du scénario médian de l’Insee. Nous sommes donc sur la bonne trajectoire. Si on analyse la baisse de – 5,1 % par rapport à 2017, on découvre que ce sont surtout les permis de construire pour des maisons individuelles qui baissent (- 12,2 %), le collectif poursuit sa progression (+ 3,0 % d’autorisations) et demeure majoritaire avec 3 820 logements autorisés.
Cette densification de l’habitat va inexorablement se renforcer dans le temps, à cause des contraintes géographiques de La Réunion (foncier rare) et des contraintes économiques (40 % de la population vivant sous le seul de pauvreté, coût des matériaux 39 % plus chers qu’en Métropole). 
 Le contexte est favorable à l’investissement, mais l’approche est très différente selon qu’on vise à acquérir sa résidence principale ou qu’on cherche seulement à placer son argent. Dans tous les cas, la défiscalisation a conduit à certains excès en donnant le jour à un marché fictif. La situation s’est assainie aujourd’hui même si certains investisseurs, qui ont acheté de la « défisc » plutôt qu’un bien immobilier, se retrouvent avec celui-ci sur les bras. Quand il est mal situé et ne répond pas aux besoins du marché, la moins-value peut-être importante lors de la revente. Le cas des studios et T2 est particulièrement flagrant parce que ce segment de marché se révèle saturé. Près de deux transactions sur trois dans le nord de l’île, au 2e semestre 2018, concernent des biens qui sont partis à moins de 100 000 euros. Ce sont justement des studios et T2 qui sortent de défiscalisation. Cette situation tendue affecte également le prix des loyers : dans le nord, 6 % des loyers baissent lors du changement de locataire. 
 

Chantier
Selon une étude de l’Autorité de la concurrence, les matériaux de construction à La Réunion sont plus chers qu’en Métropole de 39 %. Le ciment, par exemple, se vend 210 euros la tonne contre 90 euros en Métropole et 135 euros à Maurice.   Photo : Ignace de Witte
 

 

Investir mais pas n’importe comment

Au-delà des effets pervers de la défiscalisation, il faut noter que le marché reste très étroit, en particulier pour les biens haut de gamme. Mais le rapport locatif demeure séduisant, avec une moyenne de 4 % pour l’habitat, surtout si on le compare aux taux de crédit dont la moyenne se situe à 1,55 %. L’immobilier d’entreprise fait beaucoup mieux avec des rendements locatifs se situant couramment au-dessus de 10 %, allant jusqu’à 15 %. L’investisseur doit néanmoins étudier de près les besoins du marché et être bien conseillé sur le plan fiscal. Les revenus locatifs sont aujourd’hui soumis à des prélèvements sociaux de 17,2 % et, concernant l’impôt, deux régimes sont possibles. Le régime micro-foncier comprend un abattement de 30 % et, donc, seuls 70 % des revenus locatifs sont imposés. Mais le contribuable peut opter pour le régime réel. Il pourra alors déduire de ses revenus locatifs la taxe foncière, les intérêts d’emprunt, les travaux d’entretien et l’assurance. En prenant en compte sa tranche marginale d’imposition (0 %, 14 %, 30 %, 41 % ou 45 %), il pourra savoir quel est le régime le plus favorable pour lui.
Dans certains cas, et notamment pour des investissements importants, la société civile immobilière (SCI) est un choix judicieux. Les bénéfices d’une SCI imposée à l’impôt sur les sociétés (IS) ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux, mais ils sont imposés à hauteur de 15 % jusqu’à 38 120 euros, 28 % jusqu’à 500 000 euros et 33,33 % au-delà. Si des dividendes sont versés aux associés, ils sont soumis à l’impôt sur le revenu au prélèvement forfaitaire unique de 30 %. L’intérêt d’un tel régime peut donc varier beaucoup d’un cas à l’autre. Le mieux est de bénéficier de conseils sur mesure pour faire les bons choix.