La demande au plus haut en 2021
La demande de biens est à son plus haut niveau historique à La Réunion depuis mai 2020, selon l’Observatoire de l’immobilier créé par Olivier Paris. « Quand l’avenir est incertain, l’immobilier est la valeur refuge par excellence », résume ce dernier.
L’Éco austral : Comment évolue la demande sur le marché de l’immobilier après un an et demi de crise sanitaire ?
Olivier Paris : Après la chute enregistrée en avril et mai 2020, en raison du premier confinement, la demande a explosé et n’est quasiment jamais retombée à un niveau inférieur à celui d’avant la crise. Il y a un an, on pouvait penser que l’effet de rattrapage allait rapidement s’estomper, mais le phénomène perdure. Le climat persistant de crise n’y est pas étranger. Quand l’avenir est incertain, l’immobilier est plus que jamais la valeur refuge. De plus, des gens ont certainement été malheureux dans leur logement pendant le confinement et ont voulu en changer.
L’offre est-elle toujours aussi peu dynamique ?
Notre indice du volume d’offres s’établissait à 55 en septembre 2021. Il a quasiment diminué de moitié depuis que nous le mesurons (indice 100 en juillet 2018), le phénomène est encore plus marqué dans l’Ouest et dans le Sud. La baisse est quasiment continue depuis début 2019, le problème est structurel, il met une pression forte sur les acquéreurs et touche tous les types de bien. La diminution de l’offre est particulièrement marquée sur les maisons : notre indice est tombé à 47 en septembre.
Dans ce contexte qui tire forcément les prix vers le haut, comment se comporte le marché ?
Même si la situation n’est pas favorable aux acquéreurs, le volume des ventes se maintient à un niveau élevé : notre indice, sur ce point, atteint 167 en septembre. Il atteint même 177 pour les maisons. Le marché réunionnais se distingue par la solvabilité des acheteurs, et par leur motivation : quand ils entament une démarche de recherche de bien, ils vont souvent jusqu’au bout. Nous avons d’autre part enregistré des acquisitions exceptionnelles au cours des derniers mois, réalisées par des métropolitains pressés d’acheter et disposant de budgets importants. Il faut sans doute y voir, là aussi, les conséquences d’une crise sanitaire très anxiogène. On a vu des gens basés en Métropole acheter une villa sans même la visiter, sur simple vidéo !
Pourtant, même si la demande est plus forte que l’offre, les biens semblent mettre du temps à trouver preneur ?
C’est une autre caractéristique forte du marché réunionnais. Même si les délais de vente diminuent légèrement depuis mai 2021, ils sont encore de 20 semaines, entre le mandat donné à une agence de notre réseau par un vendeur et la signature du compromis de vente. Cinq mois, c’est très long. Raison principale : sur un marché en pénurie, les propriétaires ont tendance à surestimer la valeur de leur bien. Mais en face, les acheteurs se heurtent à la limite de leur budget et à la rigueur des banques qui font respecter strictement un ratio d’endettement de 33 %. Certains propriétaires mettent des semaines et des mois à admettre qu’ils doivent baisser leur prix à un niveau où les acheteurs les attendent. Il faut savoir que 65 % des ventes sont négociées et se font à un prix inférieur à celui demandé initialement par le vendeur.
L’Observatoire de l’immobilier a été fondé par Olivier et Elena Paris en 2005. Il s’appuie aujourd’hui sur les données de 114 agences immobilières de La Réunion – soit plus de la moitié du nombre total d’agences – pour analyser le marché en temps réel et conseiller au mieux les vendeurs comme les acquéreurs. Chaque mois, Olivier Paris propose en vidéo son « avis d’expert » sur son site www.immodesiles.fr et ne manque pas de rappeler le distinguo qu’il convient d’établir entre marché apparent et marché réel. « Le marché apparent est ce qu’on voit dans les petites annonces, dont les prix ne reflètent que les prétentions des vendeurs, revues à la baisse dans la majorité des cas, insiste-t-il. De plus, certaines annonces disparaissent alors que la vente ne s’est pas réalisée. Elles ont été publiées par des propriétaires opportunistes, qui n’ont pas besoin de vendre, mais tentent un coup en proposant un bien à un prix très élevé. Cela crée de fausses références. » Pour prendre le pouls du marché réel, l’Observatoire préfère se baser sur les données qui remontent de son réseau : offres, demandes, compromis de vente signés…
