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Maurice

Le marché de l’immobilier repart mais devient plus exigeant

22 fév 2016 | PAR La rédaction
Le gigantesque programme « Le Parc de Mont Choisy », démarré en octobre de l'année dernière sur un terrain de 1 200 hectares, outre un large choix d'habitations allant des prestigieuses villas Island Signature à l'appartement de 2 chambres, englobe le cœur historique de Mont Choisy. Il comptera une école privée et un golf de 18 trous, le seul du nord. DR
Initiée par les professionnels, la refonte des deux dispositifs permettant aux étrangers d'acquérir un bien à Maurice a permis d'harmoniser les réglementations. Même si de nouvelles contraintes doivent être observées par les promoteurs, les projets fourmillent et le moral est à la confiance. Une tendance forte se dégage de ce contexte d'assainissement du marché et de sortie de crise, celle d'acheteurs plus pointilleux…


Respectivement en vigueur depuis 2002 et 2007 l'Integrated Resort Scheme (IRS) et le Real Estate Scheme (RES) étaient les dispositifs qui permettaient aux étrangers de faire l'acquisition d'un bien en toute propriété. Le Property Development Scheme (PDS) est venu les remplacer en juin de l'année dernière. Une refonte de deux en un, à la demande même des professionnels, précise Sachin Mohabeer de la section Hospitality & Property Development du Board of Investment. Les séances de travail qui ont permis de jeter les premières bases des rapports entre les comités professionnels et le Board of Investment ont démarré en avril 2015, les réglementations ont été votées en mai et elles sont entrées en vigueur le 18 juin. « Au terme de discussions avec le BOI, nous sommes tombés d'accord sur un nouveau cadre de fonctionnement dans lequel le gouvernement a intégré certaines obligations, comme la réservation de 25% des unités d'une réalisation pour les Mauriciens, la prise d'une assurance pour les promoteurs vis-à-vis des acquéreurs ou la création d'un Spécial Fund PDS (voir notre encadré) », confirme Arnaud Mayer, directeur général du groupe Evaco et président de la Real Estate Association Mauritius, association regroupant les promoteurs locaux.
D'une seule voix, les professionnels s'accordent à dire que le PDS officialise globalement l'existant. L'acquisition de biens par les Mauriciens se pratique déjà en IRS comme en RES, de même que les opérations antérieures au 18 juin abritent des pôles de vie constitués de restaurants, de boutiques, de clubs de mise en forme ou autres. La plupart des IRS et RES en comptent un, en phase avec leur concept. L'avenir dira cependant si la proportion exigée des 25% correspond à une posture réaliste par rapport à la demande mauricienne.   

MÊME LES AMOUREUX DE L’ÎLE N’ACHÈTENT PLUS LES YEUX FERMÉS


« Nous ne vivrons plus cette situation d'euphorie telle que nous l'avons connue au début des années 2000 avec les villas de Tamarina vendues comme des petits pains par téléphone. Mais il s'agissait de la première opération mauricienne, l'offre était alors réduite et tout le monde en voulait », se souvient Outi de Falbaire, directrice associée de l'agence Barnes. Puis, en dépit d'un contexte fiscal toujours attractif, la crise de 2008 a rendu plus difficile la commercialisation des villas vendues au-delà du million de dollars. Les promoteurs d'IRS ont dû redoubler d'imagination en tentant de réduire la facture et en associant à une offre très haut de gamme une entrée de gamme constituée le plus souvent d'appartements. Comme le village Azuri dans le nord-est de l'île, avec ses 169 appartements proposés aux étrangers entre 500 000 dollars pour 180 mètres carrés et 800 000 dollars pour les duplex et penthouses, ou la Balise Marina dans l'ouest avec ses appartements à 850 000 dollars à côté de villas à 2,9 millions de dollars. 
Les opérateurs doivent redoubler d'efforts et de créativité pour que Maurice - en concurrence avec d'autres destinations comme le Maroc, la République Dominicaine, moins éloignées de l'Europe avec un coût de la vie bien plus faible, ou Le Portugal, associé à des conditions fiscales extrêmement séduisantes - se rende visible sur la scène internationale. Car même les amoureux de l'île n'achètent plus les yeux fermés. 
 

La Balise Marina, qui se tient dans l'ouest, en embouchure de rivière, propose un achat en toute propriété. Un argument de taille qui laisse peu de perspective sur l'émergence d'une éventuelle concurrence ailleurs, qui sera forcément à bail emphytéotique. DR
La Balise Marina, qui se tient dans l'ouest, en embouchure de rivière, propose un achat en toute propriété. Un argument de taille qui laisse peu de perspective sur l'émergence d'une éventuelle concurrence ailleurs, qui sera forcément à bail emphytéotique. DR
 

IL FAUT PROPOSER DE VRAIS CONCEPTS


Le futur passe d'une part par la validation d'opérations porteuses d'un vrai concept et la vente des unités ramenée à un meilleur rapport qualité/prix. 
« Le RES Choisy Les Bains a été conçu au départ sous une formule qui n'a pas séduit, explique Rabin Apavou, directeur général du groupe Alena. Lorsque nous avons eu l'exclusivité pour le commercialiser, nous avons demandé au promoteur de revoir son plan car nous connaissions les attentes de notre clientèle inscrite sur nos fichiers gestion de patrimoine. L'emplacement à côté de la superbe plage de Mont Choisy est intéressant, mais ce RES est surtout porteur d'un vrai concept avec des pôles de vie organisés autour de sa piscine lagon de 2 500 mètres carrés et se pose en vrai modèle énergétique avec ses chauffe-eaux solaires, ses éclairages aux Leds et sa centrale d'épuration des eaux. »
Plus récemment, le gigantesque programme sous PDS « Le Parc de Mont Choisy », démarré en octobre de l'année dernière sur un terrain de 1 200 hectares, outre un large choix d'habitations allant des prestigieuses villas Island Signature à l'appartement de 2 chambres, englobe le cœur historique de Mont Choisy. Il comptera une école privée et un golf de 18 trous, le seul du nord. Dans ce programme, même si les prix culminent à 1,5 million d'euros pour une villa avec vue sur golf, des tarifs plus abordables sont proposés dans la gamme Banyan pour un appartement de 2 chambres à 750 000 euros. 
À contre-courant de cette veine du raisonnable, Anahita n'a pas hésité à frapper fort en faisant appel à un architecte de renommée internationale pour mettre en œuvre huit villas signées, proposées à plus de 10 millions d'euros l'unité. En dépit de la somme qui peut sembler colossale, quatre acheteurs sur les huit escomptés ont déjà fait connaître leur intérêt pour ces produits porteurs d'un concept fort (lire à ce sujet notre article page 56). 

TOUJOURS LES ACHETEURS FRANÇAIS EN TÊTE


Bien que les clients ne consomment plus à l'aveugle et font le tour de la question ailleurs dans le monde et partout dans l'île avant d'arrêter leur choix, les promoteurs comme les agents immobiliers clament leur confiance. Chez Barnes, 48% des biens sont achetés par des Français. « Il ne s'agit pas du meilleur retour sur investissement, mais Maurice véhicule l'image d'un pays sécurisant, elle pratique une vraie démocratie avec un appareil politique et un système monétaire stables », soutient Outi de Falbaire. La France reste aussi pour le groupe Alena un gros bassin d'investisseurs. « Notre siège se tient à Paris et le lien affectif entre l'île et la France, qui représente la clientèle historique de Maurice, est toujours aussi fort », souligne Rabin Apavou. Les Sud-africains, la nationalité la plus représentative après les Français, sont motivés pour une tout autre raison : le placement de leur argent à l'étranger à cause de la dévaluation du rand et de la situation économique et sociale instable du pays. Il existe aussi des marchés émergents, « zambien et scandinave », révèle Outi de Falbaire, « belge » pour Rabin Apavou, et il s'agit pour la majorité des nationalités d'un achat coup de cœur pour vivre à Maurice à l'année ou quelques mois, le reste du temps le bien étant mis en gestion locative. « Une catégorie d'investisseurs comme les Chinois ne sont pas intéressés par un achat à Maurice à cause d'un retour sur investissement de l'ordre 4% à 5%, qui reste faible à côté de leurs attentes fixées en général autour des 8% à 10% ». 
 

Penthouse de l’opération Azuri, véritable village, dans le nord-est de l'île, avec ses 169 appartements proposés aux étrangers entre 500 000 dollars pour 180 mètres carrés et 800 000 dollars pour les duplex et penthouses. DR
Penthouse de l’opération Azuri, véritable village, dans le nord-est de l'île, avec ses 169 appartements proposés aux étrangers entre 500 000 dollars pour 180 mètres carrés et 800 000 dollars pour les duplex et penthouses. DR
 

DES PROJETS À LA PELLE 


Evaco, acteur historique des RES avec ses programmes Oasis de Grand Baie, prévoit de réaliser deux programmes sous PDS dont un sur son périmètre historique dans le nord et le second dans le centre de l'île (lire à ce sujet notre article page 54). Alena travaille quant à lui sur la réalisation d'un PDS dans la région ouest avec des appartements vendus dans une fourchette de 150 000 à 200 000 euros, des villas pouvant atteindre le million et des parcelles à bâtir. Trimetys, un acteur immobilier bien implanté à Tamarin, achève le RES « Les Terrasses du Barachois », un complexe résidentiel en bord de rivière de 35 logements, intégré à terme à la future Smart City Cap Tamarin qui démarre cette année. « Tous ont été vendus à des étrangers francophones comme aux Mauriciens dans une fourchette de prix allant de 240 000 à 460 000 euros. Nous envisageons de présenter au BOI notre programme PDS Be Aqua, un projet de 800 millions de roupies (20 millions d’euros – Ndlr) situé au cœur de Trou aux biches à 50 mètres de la mer et abritant restaurant, salle de gym, kids club et spa », précise Georges Talbotier, directeur général de Trimetys. Il apparaît qu'une certaine tranche de prix suscite le plus d'engouement. Dans le programme de Choisy Les Bains, celle de 450 000 à 750 000 euros a suscité le maximum d'intérêt, alors que Barnes dont l'enseigne tire vers le haut tient un gros portefeuille de demandes couvrant les appartements vendus entre 300 000 à 400 000 euros. 
Le terrain de l'immobilier a été déserté par les amateurs au profit d'un solide ancrage des vrais professionnels. Le lancement des RES en 2007 a favorisé l'apparition d'une pléthore de propriétaires de 1 à 2 arpents (4 222 à 8 444 mètres carrés) ayant vu dans ce nouveau dispositif l'opportunité de valoriser leurs terres. Nombreux ont dû abandonner leurs projets car loin de se douter de la complexité des métiers de la construction, de la dimension redoutable des coûts cachés et de la nécessité absolue d'avoir recours à des réseaux de commercialisation. Entre programmes qui traînent sur cinq à six ans et abandon pur et simple, l'actualité a jeté le discrédit sur la profession. 
 

Le terrain de l'immobilier a été déserté par les amateurs au profit d'un solide ancrage des vrais professionnels qui ont à cœur de développer des programmes à forte identité. La Balise Marina
Le terrain de l'immobilier a été déserté par les amateurs au profit d'un solide ancrage des vrais professionnels qui ont à cœur de développer des programmes à forte identité. La Balise Marina
 

AU-DELÀ DU BIEN, UN ART DE VIVRE


« Avec 264 unités vendues en 2014 contre 290 à 300 en 2015, le marché se porte bien », résume Sashin Mohabeer. Rabin Apavou se dit quant à lui très confiant dans l'avenir car il existe encore de nombreux espaces à valoriser, sous condition précise t-il que de nouvelles voies aériennes s'ouvrent et soient pérennes sur l'année pour séduire les nouveaux marchés. Le sentiment de confiance est dans l'ère du temps. À ceci une raison essentielle, l'île ne vend pas juste des villas, mais une destination mythique, un cadre de vie des plus agréables et la possibilité de s'intégrer à la vie économique en créant et en investissant. « Quelle destination autre que Maurice, outre son environnement enchanteur, réunit autant d'arguments que sont des conditions de sécurité optimales, l'atout du bilinguisme, un sens de l'hospitalité inégalé, une connexion au monde, qu'il soit aérien ou technologique, une stabilité politique, une indépendance vis-à-vis des grandes puissances et des accords de non double imposition signés avec 43 pays la rendant particulièrement attractive fiscalement », énumère Arnaud Mayer. Et d'enfoncer le clou en rappelant que nul acheteur souhaitant devenir vendeur de son bien n'a à demander une quelconque autorisation pour rapatrier le fruit de sa vente dans son pays d'origine comme c'est le cas dans de nombreux pays.  
Les professionnels de l'immobilier ont une responsabilité collective, selon Patrice Legris, CEO d'Alteo Properties, celle de proposer des réalisations qualitatives, quel que soit le positionnement de leur produit. Car désormais l'acquéreur veut en avoir pour son argent. Que ce soit pour un appartement de 240 000 euros ou une villa à 10 millions d'euros, il saura désormais les appréhender à leur juste valeur. Ceci par un croisement de facteurs que sont l'emplacement et l'aspect esthétique du bien, mais aussi son aspect fonctionnel, la qualité des finitions et les services associés. Bien se positionner par rapport aux superficies proposées et au prix d'entrée reste essentiel pour une commercialisation optimale.  
 

QUE VIENT CHANGER LE PDS ? 

La réglementation du Property Development Scheme remplace officiellement l'IRS et le RES depuis le 18 juin 2015. Cela sous-entend que toutes les opérations immobilières certifiées avant cette date par le BOI, mais en cours d'achèvement ou de réalisation, conservent les appellations d'IRS et de RES. Parmi ses points essentiels, le nouveau dispositif n'impose pas de prix minimum pour l'achat d'un bien mais donne droit au permis de résidence permanent si ce prix est fixé au moins à 500 000 dollars. Il harmonise les droits d'enregistrement à 5% de la valeur du bien au lieu de 75 000 dollars pour un bien en IRS et 25 000 dollars pour un RES. Le PDS oblige également les promoteurs à intégrer les Mauriciens à leurs opérations en leur réservant 25% des opérations. Le PDS prévoit que les sites soient synonymes de pôles de vie, accessibles de l'extérieur, avec restaurants, boutiques et services. Nouveauté d'importance, le dispositif prévoit une garantie dommage ouvrage, c'est-à-dire l'obligation pour les promoteurs de contracter vis-à-vis des acheteurs une assurance de dix ans portée sur le structurel et de deux ans pour le non structurel. Enfin, sur chaque lot vendu, le PDS prévoit la rétrocession par le promoteur d'une somme de 200 000 roupies (5 000 euros) destinée à alimenter le PDS Special Fund, créé en faveur du développement économique de la région qui accueille l'opération immobilière. 


 

UNE FISCALITÉ AVANTAGEUSE RÉGIE PAR DES CONVENTIONS INTERNATIONALES

Des accords de non double imposition ont été signés entre Maurice et de nombreux pays (France, Angleterre, Allemagne, Afrique du Sud, Inde.. etc) permettant aux étrangers domiciliés dans ces pays, de payer à Maurice l'impôt sur leurs revenus immobiliers mauriciens.
Pour favoriser l'investissement et le développement, il n'existe pas à Maurice d'impôt sur les dividendes, d'impôt sur la fortune, de taxe foncière ni d'impôts locaux, d'impôt sur les plus-values immobilières et de droits de succession. Néanmoins, en ce qui concerne les droits de successions, si le propriétaire qui décède (ou ses héritiers), est résident fiscal en France, il sera soumis aux droits de succession français. Son bien mauricien échappe par contre à l’ISF. Les revenus locatifs sont imposés à Maurice à 15%, comme tous les revenus.   


 

BILAN CHIFFRÉ

- 8 opérations en IRS depuis 2002 : Tamarina, Belle Rivière, Anahita, Villas Valriche, Club Méditerrannée, Azuri, La Balise Marina, Matala et Parc de Mont Choisy. Cela représente 910 unités qui seront portées à 1 000 une fois l'opération « Le Parc de Mont Choisy » achevée.

- 78 opérations en RES depuis 2007 : 20 déjà livrées, 31 projets en cours de réalisation et 27 en attente. Cela représent 795 unités.  

- 11 projets en PDS depuis le 18 juin 2015, date d'entrée en vigueur du dispositif.

- Depuis le lancement de Tamarina en 2002, les opérations immobilières ont généré un chiffre d'affaires de 38 milliards de roupies (950 millions d’euros).  

(Source BOI)



 

Dominic Dupont, CEO de La Balise Marina : « Certains de nos clients ont exprimé leur satisfaction par un double achat après un séjour dans leur premier habitat. » - DR
Dominic Dupont, CEO de La Balise Marina : « Certains de nos clients ont exprimé leur satisfaction par un double achat après un séjour dans leur premier habitat. » - DR
 
À LA BALISE MARINA, CHAQUE VILLA CACHE UN ANNEAU

À l'issue d'une étude commanditée par le gouvernement en 2005, des sept sites susceptibles d'accueillir une marina autour de l'île, le site de La Balise, qui se tient dans l'ouest en embouchure de rivière, est le seul à l'être en toute propriété. Un argument de taille qui laisse peu de perspective sur l'émergence d'une éventuelle concurrence ailleurs, qui sera forcément à bail emphytéotique. L'autre singularité de cette opération en IRS, lancée par le groupe mauricien ENL et soutenu par un groupe financier sud-africain, est de se situer à proximité du village de Rivière Noire. La Balise fait corps avec la vie locale et toutes les commodités quotidiennes que cela suppose. Elle séduit certes les adeptes du nautisme, mais les étrangers vivant et travaillant dans l'île voient dans cette proximité villageoise une qualité de vie fort appréciable. Sur ce site de 12,8 hectares, d'importants travaux ont été effectués pour accueillir les bateaux et les maintenir à quai en face de sa porte. Les premières unités livrées en décembre 2012 vont des villas de 500 mètres carrés à 2,9 millions de dollars à l'appartement de 850 000 dollars, mais certains argumentent un coût trop élevé par rapport à une architecture basique, une superficie de terrain réduite et responsable d'une promiscuité gênante entre voisins. Dominic Dupont, CEO de la Balise Marina et des villas Valriche en convient. Le programme se situe au-dessus du prix du marché moyen, mais il s'agit d'un positionnement stratégique voulu parce que La Balise tire son identité de son offre unique, ses villas avec accès direct à la mer sont vendues en toute propriété avec anneau individuel, sans parler des importants travaux d'infrastructure pour la construction de canaux que cette réalisation spécifique a nécessités. Les Français tenus par le lien affectif tissé avec Maurice et les Sud-africains, compte tenu de leur proximité géographique, représentent la majorité des acquéreurs de l'IRS nautique. « Malgré cette réputation de prix élevés, certains ont exprimé leur satisfaction par un double achat après un séjour dans leur premier habitat », précise Dominic Dupont. Aujourd'hui, sur les 144 unités prévues initialement, 44 unités résidentielles sont à venir dans les deux ans, programmant la livraison totale du site pour fin 2017. Outre le périmètre purement résidentiel, la Balise Marina couvre l'Estuaire, une partie du site accessible aux non résidents qui concentre des boutiques, des bureaux, un restaurant, ainsi que 29 unités d'habitation réservées aux Mauriciens. 


 

Outi de Falbaire, directrice associée de l'agence Barnes. Cette ressortissante finlandaise officie dans l'immobilier depuis dix ans et a aussi créé en 2012, avec Emmanuel de La Haye, Iloa, une agence spécialisée dans la location touristique. DR
Outi de Falbaire, directrice associée de l'agence Barnes. Cette ressortissante finlandaise officie dans l'immobilier depuis dix ans et a aussi créé en 2012, avec Emmanuel de La Haye, Iloa, une agence spécialisée dans la location touristique. DR
 
LA TRÈS EXCLUSIVE AGENCE BARNES MISE SUR MAURICE

L'île Maurice a intégré depuis janvier 2015 le catalogue ultra select de Barnes, une référence internationale en matière d'immobilier résidentiel de luxe. Et pour porter ses couleurs dans l'île, l'agence française a choisi Outi de Falbaire, une professionnelle remarquée par ses initiatives pertinentes. Cette ressortissante finlandaise pour laquelle la langue française n'a plus de secret officie dans l'immobilier depuis dix ans et a notamment apprivoisé la complexité de son métier en créant Iloa, une agence spécialisée dans la location touristique, avec Emmanuel de La Haye en 2012.  
Ancrée à Paris, Bruxelles, Londres, Genève, New York ou encore Miami, quoi de plus normal que Barnes ait souhaité ajouter Maurice à son portefeuille de destinations pour permettre à ses nombreux clients d'accéder aux biens immobiliers de luxe dans l’île. Avec un catalogue de 32 500 biens en vente, des villas haut de gamme bien sûr, mais aussi des hôtels particuliers, des châteaux et des propriétés équestres, 90 000 clients à travers le monde, 42 bureaux dont 20 à l’international, plus de 380 collaborateurs et 2,7 milliards d’euros de volume de transactions pour 2015, les chiffres laissent apprécier le poids de Barnes sur le marché de l'immobilier mondial. Que ce soit pour la vente ou la gestion locative, Barnes tire sa force de son réseau international. En ayant recours à un seul interlocuteur, son client peut en simultané mettre en gestion locative son bien mauricien, acheter un appartement à Monaco et vendre sa villa de Saint Barth. L'autre force de l'enseigne est incarnée par le choix de ses collaborateurs essaimés dans les régions du monde à fort pouvoir d'achat, à l'image d'Outi de Falbaire. Sa connaissance pointue de l'île et de sa vaste gamme de produits immobiliers lui permet de sélectionner les opérations les plus attractives pour les mettre en adéquation avec les attentes de chaque profil type d'acquéreur. L'appel a été entendu puisque la famille Barnes dans l'île s'agrandit. Après Grand Baie et Mahébourg, Floréal va accueillir fin février le troisième bureau mauricien de l'agence. Outi de Falbaire est assistée dans sa mission par une quinzaine de collaborateurs proposant villas et appartements dédiés aux étrangers comme aux Mauriciens, ainsi qu'un pôle de gestion locative et de conciergerie, effective dans le cadre des locations saisonnières.






 
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