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Le marché immobilier stimulé par le logement intermédiaire

Les résidences pour seniors commencent à voir le jour, répondant aux besoins du vieillissement de la population et à la reconfiguration des ménages. Notre photo : la résidence « Kaz aïeuls » réalisée par la Semader. DR
Après des années de stagnation, la production de logements intermédiaires peut être relancée et répondre aux attentes des Réunionnais grâce aux incitations fiscales favorables au secteur privé.


Au programme de la loi du 28 février 2017 relative à « l’Égalité réelle Outre-mer », 150 000 nouveaux logements devront être construits, en dix ans, dans l’ensemble des départements d’Outre-mer. À La Réunion, où se réalisera une partie de ce quota, on estime le besoin en logements neufs à plus de 8 000 unités par an, soit plus de la moitié de ce total. Actuellement, la production de logements neufs est d’environ 6 000 unités par an, dont 3 000 logements sociaux, 2 500 maisons individuelles et 500 appartements de promotions privées. Selon la DEAL (Direction de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement), 6 400 logements ont été mis en chantier en 2016, dont 3 400 maisons individuelles et 3 000 logements collectifs. Le nombre des projets d’habitat individuel progresse fortement alors que la mise en œuvre d’habitats collectifs est en repli de 22% sur un an. C’est l’offre de logements intermédiaires, majoritairement proposée par des acteurs privés, qui fait le plus défaut aujourd’hui. Alors que le Plan de logement Outre-mer, en 2015, fixait un objectif de 900 logements neufs par an dans cette catégorie, la production annuelle a chuté de 2 500 unités, en moyenne, à moins de 450 en 2015. La principale raison, depuis 2012, tient à la réforme de la défiscalisation qui a réduit les capacités d’investissement dans le lo-gement libre et intermédiaire. 

LE CRÉDIT D’IMPÔT ACCESSIBLE À L’IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS

C’est grâce aux incitations fiscales en faveur de l’immobilier d’habitat que la production de logements avait atteint un record de 12 000 unités par an avant 2009. Il se construisait alors plus de 50% de logements collectifs dans le secteur privé, libres et intermédiaires, grâce à l’apport en défiscalisation à l’IR (Impôt sur le revenu) de très nombreux investisseurs de France métropolitaine. Une facilité qui s’est peu à peu restreinte, à partir de 2008, au bénéfice du logement social dont la production s’était réduite à un millier d’unités par an. On estime pourtant le besoin de La Réunion à près de 1 500 logements intermédiaires neufs par an. La loi « Egalité Réelle outre-mer » vient cependant y remédier, en 2017, en rétablissant l’éligibilité des sociétés au crédit d’impôt à l’IS (impôt sur les sociétés) pour ce type d’opérations.
« L’obtention de ce crédit d’impôt accessible à l’IS, que nous avions défendu auprès de l’État, nous permet de lancer de nouveaux projets résidentiels, pour un total de 360 logements d’ici à 2019, se réjouit Eric Wuillai, Pdg du promoteur CBo Territoria. Ces projets sont destinés aux sociétés privées ou investisseurs institutionnels, y compris CBo Territoria au travers de la relance des programmes PILA que nous avons réalisés avec le soutien de l’Agence française de développement. » Ces programmes, dont plus de 200 logements sont déjà en service grâce au concours financier de l’AFD, favorisent l’accession à la propriété différée des locataires du logement intermédiaire. Plus généralement, de nombreux projets privés de logements intermédiaires n’avaient pu être développés faute d’investisseurs. Certains programmes privés avaient été réorientés vers une vente en état futur d’achèvement (VEFA) à des bailleurs sociaux, alors en quête de développements rapides. 
 

Eric Wuillai, Pdg de CBo Territoria : « L’obtention du crédit d’impôt accessible à l’IS (Impôt sur les sociétés) nous permet de lancer de nouveaux projets résidentiels, pour un total de 360 logements d’ici à 2019. »
Eric Wuillai, Pdg de CBo Territoria : « L’obtention du crédit d’impôt accessible à l’IS (Impôt sur les sociétés) nous permet de lancer de nouveaux projets résidentiels, pour un total de 360 logements d’ici à 2019. »  CBo Territoria
 

LE DIFFÉRENTIEL D’INCITATION AVEC LA MÉTROPOLE RESTE FAIBLE

L’accès à la défiscalisation au bénéfice de l’IR (Impôt sur le revenu) se fait aujourd’hui à travers le dispositif Pinel Outre-mer (Pinel DOM) qui offre un taux de défiscalisation de 29% sur douze ans. Un dispositif plus avantageux que le Pinel pour la Métropole car plafonné à 18 000 euros au lieu de 10 000 euros, et grâce à un taux supérieur de 11 points. « Le Pinel DOM est en vigueur jusqu’à la fin de l’année 2017 et nous espérons qu’il sera reconduit car il a permis de relancer le secteur du BTP », commente Eric Wuillai. Les avantages de ce dispositif convergent avec la présence de taux d’intérêts attractifs. Mais ce différentiel d’incitation reste faible en raison de la multiplication des programmes proposés en Métropole et du facteur risque ressenti, même s’il n’est pas réel, envers l’investissement Outre-mer. Le souhait des professionnels est de voir ce différentiel porté à 22 points, au moyen d’un taux de défiscalisation relevé à 40% sur neuf ans. 
La relance du marché du logement intermédiaire est malgré tout effective. Dans quelle mesure pourra-t-elle totalement répondre à l’attente des Réunionnais ? « Le logement intermédiaire se développe sur un modèle presque égal à celui de la Métropole, avec un niveau de loyer de l’ordre de 8,50 euros du mètre carré, analyse Joël Personné, directeur général de la Semader (Société d’économie mixte d’aménagement et de développement de La Réunion). Mais 80% des foyers réunionnais ont un revenu inférieur à 2 500 euros par mois. » Cette problématique fait-elle l’objet d’une réflexion à l’échelle du territoire ? « L’accès au logement intermédiaire et l’accession à la propriété sont de vrais facteurs de mixité et de sécurité pour les familles, mais il se pose encore une question de gouvernance pour l’aménagement, appuie Joël Personné. Le Schéma d’aménagement régional n’a jamais pu être un outil efficient et nous observons un mitage du territoire, avec d’importantes opérations qui n’ont pu être achevées. » Parallèlement à ce constat, on a vu mettre sur le marché un grand nombre de biens en sortie de défiscalisation qui n’ont pas la typologie ni la localisation répondant aux besoins de la population. 
 

Le quartier de Beauséjour, réalisé par CBo Territoria à Sainte-Marie (nord-est de l’île) est une véritable ville nouvelle qui se veut un modèle
Le quartier de Beauséjour, réalisé par CBo Territoria à Sainte-Marie (nord-est de l’île) est une véritable ville nouvelle qui se veut un modèle.  CBo Territoria
 

FINANCER LA RÉHABILITATION DU LOGEMENT SOCIAL

« Une autre problématique est celle du financement de la réhabilitation du logement social, souligne Joël Personné. On dispose aujourd’hui de 45% de fonds gratuits pour sa construction, mais nous souhaitons que la réhabilitation fasse l’objet de financements à part égale avec le neuf. Sur notre parc, nous avons placé 2 000 logements en réhabilitation, pour un investissement de 120 millions d’euros, ce qui requiert 20%de fonds propres. Les bailleurs sociaux ne pourront pas financer seuls ces besoins qui incluent le rattrapage d’un retard de normes. La Réunion a été sous-équipée au regard des normes qui, pendant ce temps, ont continué d’évoluer. » Les bailleurs sociaux ont produit 70 000 logements en l’espace de soixante ans. Une carence en réhabilitation entraînerait un clivage de population entre des logements sociaux neufs et modernes et des quartiers en décrépitude dont l’accès serait, logiquement, moins coûteux. 

LE PRIX DU TERRAIN À BATIR A GRIMPÉ DE 3,4% EN 2016
La Chambre des notaires de La Réunion a présenté le 24 avril son analyse sur la tendance des prix de l’immobilier en 2016. L’étude porte sur un échantillon de 2 700 transactions en habitat neuf et ancien et sur les terrains à bâtir. Le prix médian des appartements anciens s’établit à 2 170 euros du mètre carré, en hausse globale de 4,5%, mais affiche une baisse de 1,3% à Saint-Denis et de 7% à Saint-Paul, alors qu’il est en hausse de 6% à Saint-Pierre où il atteint 2 000 euros du mètre carré. Le prix médian des maisons anciennes a reculé de 2,2% et s’établit à 190 000 euros, pour une surface habitable de 100 mètres carrés et un terrain d’environ 500 mètres carrés. La valeur des terrains à bâtir, en hausse de 3,4%, s’établit globalement à 200 euros du mètre carré. Le prix médian des appartements neufs se stabilise autour de 4 110 euros par mètre carré. 
LE SUD RATTRAPE SON RETARD MAIS LE COÛT DES OPÉRATIONS SE RENCHÉRIT
Le marché de l’immobilier, après avoir subi les effets de la crise, a fait preuve d’une certaine stabilité ces dernières années. Les prix se maintiennent à la hausse pour les maisons et les terrains à bâtir alors que les prix des appartements s’affichent à la baisse. « La valeur de revente d’un certain nombre d’appartements qui ont atteint des prix élevés à l’état neuf se déprécie, entre autres raisons en fonction de la localisation du bien. De belles opérations ne trouvent plus, aujourd’hui, suffisamment d’acheteurs, observe Arnaud Ritter, responsable du Pôle Habitat de l’Agorah, l’agence d’urbanisme de La Réunion. Le Sud rattrape le Nord en termes de constructions neuves et de prix, mais le contexte n’est pas très favorable au privé. Le foncier se renchérit et les opérations ne sont pas facilement rentables. » Le coût du foncier augmente à mesure qu’il se raréfie et les autorisations de construire se réduisent dans les Hauts où s’exerce maintenant la pression urbaine. Le coût de la construction est aussi à la hausse, puisque le foncier disponible est souvent moins valorisable, situé sur le relief à mi-pente ou dans les Hauts, avec des coûts d’accessibilité, de viabilisation et d’assainissement plus élevés. « L’orientation des projets vers le renouvellement urbain peut devenir plus rentable, pour reconstruire ou pour rénover, même si le foncier y est plus cher », évoque Arnaud Ritter. 
LE PRIX DE L’IMMOBILIER RESTE ÉLEVÉ MAIS LES CAPACITÉS DE FINANCEMENT DIMINUENT
Sur le marché, on voit moins de produits à forte valeur ajoutée, d’un prix supérieur à 500 000 euros à la vente, et le nombre de transactions diminue dans cette catégorie. « Le marché est actif, mais on observe que la valeur produit est moins importante qu’il y a deux ou trois ans. Il se crée une cassure dans la capacité de financement des primo-accédants, indique Christophe Popineau, notaire à Saint-Denis. En moyenne, aujourd’hui, un ménage à hauts revenus investit plutôt dans un bien d’une valeur de 350 000 euros à 400 000 euros. Pour ce montant, on ne trouve pas de maison individuelle à Saint-Denis, ni dans l’Ouest, ni à Saint-Pierre. » Il s’opère beaucoup plus de transactions pour les appartements. « Les taux d’intérêts sont pourtant très intéressants, mais le prix de l’immobilier reste élevé. D’autre part, les exigences en matière de garanties bancaires se sont renforcées. Avec des taux très bas, le créneau est moins rémunérateur pour les financeurs et l’analyse des dossiers en est d’autant plus scrupuleuse », relève Maître Popineau. Les modifications apportées aux dispositifs de défiscalisation déroutent en partie les investisseurs. « Une entreprise qui souhaite investir dans l’immobilier en faisant appel à un crédit d’impôt doit aussi trouver des fonds auprès d’une banque. Mais la cession de créances pour crédit d’impôt est un créneau sur lequel les banques s’aventurent très timidement », déclare Bertrand Boisseau, avocat conseil à Saint-Denis. 

SANTA APOLONIA : UN BEAU PROJET DE RÉSIDENCE DE TOURISME

En plein cœur de Saint-Leu (côte sud-ouest) et à deux pas du lagon, l’emplacement a de quoi séduire. Il avait d’ailleurs séduit le groupe Nouvelles Frontières pour y construire, en partenariat avec les Sucreries de Bourbon (aujourd’hui Bourbon), un hôtel de sa chaîne Paladien. L’établissement de 128 chambres avait ouvert ses portes en 1995, mais il devait les refermer dix ans plus tard. Depuis 2005, ce site exceptionnel est donc à l’abandon. Son nouveau propriétaire, Abdoul Cadjee, a bien eu l’intention d’en faire une résidence pour séniors, puis une résidence hôtelière, mais rien ne s’est concrétisé. L’homme d’affaires, qui a connu quelques déboires financiers, avec notamment le JIR, quotidien dont il est le propriétaire, a finalement cédé le bien au promoteur immobilier Opale. Il en ressort aujourd’hui un beau projet de résidence de tourisme, Santa Apolonia (*), composée d’appartements équipés. Le tout sur une surface brute de 8 000 mètres carrés (dont 5 000 mètres carrés de surface utile), avec 139 places de parking. Les acquéreurs peuvent faire de la location meublée, et financer ainsi leur bien, tout en profitant de celui-ci à certaines périodes. Opale se charge de le gérer. Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) présente plusieurs avantages : peu ou pas d’imposition sur les revenus locatifs et des économies d’impôts tout en disposant d’une résidence secondaire. Sans parler, dans le cas de Santa Apolonia, de l’avantage d’un emplacement à forte valeur ajoutée. La commercialisation de la résidence a démarré en ce mois de mai 2017 alors que le début des travaux est prévu en novembre, pour une livraison en avril 2019 et une mise en exploitation en juin 2019.
(*) Santa Apolonia, c’est le nom donné à La Réunion par un navigateur portugais le 9 février 1507, jour de la Sainte Apolline.
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