Foncier économique : un outil de développement et d’attractivité du territoire
Alors qu’on constate une insuffisance de foncier destiné à l’activité économique ou des offres inadaptées, les nouvelles dispositions de la Loi NOTRe (Nouvelle organisation territoriale de la République) et l’élaboration d’un schéma régional doivent permettre d’améliorer la situation.
La recherche de foncier pour le développement d’activités est la première préoccupation des entrepreneurs de l’île. Il manquait, ces dernières années, plus de 970 hectares de foncier économique disponible pour répondre aux besoins de croissance ou d’implantation des entreprises.
« La Région Réunion a lancé, le 4 juillet, la rédaction du Schéma régional de développement économique, d’innovation et d’internationalisation, et le foncier économique en constitue un volet essentiel », annonce Frédéric Lorion, responsable de l’Observatoire économique de l’Agence régionale de développement Nexa. Dans le cadre de la loi NOTRe (Nouvelle organisation territoriale de la République), le SRDE II définit la feuille de route pour cinq ans en matière d’aidesaux entreprises, dont le soutien à l’investissement immobilier, et les orientations relatives à l’attractivité du territoire régional. « Les acteurs économiques, au sens large, et toutes les collectivités locales sont associés à l’élaboration du SRDE II qui sera validé en décembre par l’assemblée régionale », précise Frédéric Lorion. Son importance est capitale puisque ce schéma deviendra le seul cadre de référence pour l’attribution de toute aide publique aux porteurs de projet. Promulguée en août 2015, la loi NOTRe impose également le transfert des zones d’activité économique des communes au patrimoine des EPCI (Établissements publics de coopération intercommunale). Ce bouleversement dans la gestion du foncier économique implique d’importants transferts de charges.
UN RECENSEMENT ANALYTIQUE TRÈS PRÉCIS
Une étude très détaillée, dont les données pour l’ensemble de l’île seront disponibles en fin d’année, recense la totalité des fonciers constructibles et les contraintes liées à chacun des sites. « Il subsiste du foncier urbanisable et du foncier qu’on peut réurbaniser », informe Aurélie Rigal, responsable urbanisme à l’Agorah, l’Agence d’urbanisme de La Réunion. L’Agence effectue également un recoupement exhaustif des zones d’activité de l’île. « Nous avons refondé, en 2015, l’Observatoire du foncier économique pour affiner la cartogra phie de ces zones et produire des données analytiques selon les filières d’activité, ajoute Vincent Saminadin, responsable de cet Observatoire à l’Agorah. Cet atlas du foncier économique recense 330 hectares pour la microrégion nord dont 270 hectares voués à la production. 20 hectares seraient directement mobilisables, actuellement à l’état de friches ou désaffectés, dont 6 hectares s’affichent à vendre ou à louer. » L’étude, qui recense également les zones d’activité « de fait », formées d’entreprises qui se regroupent en dehors des zones dédiées, produira ses données sur les autres microrégions dès la fin 2016. « Beaucoup de parcelles restent indisponibles car elles sont mobilisées pour des projets qui ne sortent pas, à défaut de clauses fixant des délais de réalisation lors de la rédaction des actes », commente Sophie Retaux, responsable d’activités pour l’aménageur Sodiac. D’autres sites dans l’île ont fait l’objet de sous-locations multiples, créant des situations difficiles à tirer au clair.
UN FONCIER RARE ET CHER
Les opérations privées en immobilier d’entreprise offrent des taux attractifs de retour sur investissement, de 7% à 11% annuellement, mais ce sont les modes d’accès au foncier adéquat qui font défaut. Les collectivités restent les acteurs de référence. La seule opération récente d’envergure est le développement, en cours, de la zone d’activité de Pierrefonds-Aérodrome sur 60 hectares à Saint-Pierre. « La dissémination du foncier est coûteuse car le terrain économique isolé attire la concurrence et d’autres vocations », constate Jean-Claude Pitou, directeur général délégué de la Sodiac. Cette société d’économie mixte est concessionnaire pour l’aménagement de foncier économique, comme celui du Quadrilatère Océan, à Saint-Denis.
« La faiblesse de l’offre génère des valeurs locatives équivalentes à celles de l’Est parisien, parfois supérieures à 24 euros du mètre carré de bureaux, indique Vincent Le Baliner, gérant d’Inovista, entreprise de conseil et de commercialisation d’immobilier d’entreprise. Le taux de vacance moyen, de 5,5%, est très faible. L’obsolescence du parc est importante. Des immeubles sont libérés mais non rénovés, alors que les entreprises ont de nouveaux besoins en qualité d’équipements. » Les coûts de construction sont élevés, à La Réunion, pour le tertiaire comme pour les sites de production. « Grâce aux financements régionaux et européens, nous pouvons proposer du neuf pour un coût de location artisanale de 7 à 9 euros du mètre carré. Les coûts du gros œuvre sont 30% plus élevés qu’en Métropole et même avec une faible rentabilité, nos coûts de sortie se révèlent trop élevés pour beaucoup d’entreprises », commente Jean-Claude Pitou.
UNE RÉSERVE DE FONCIER POUR L’INDUSTRIE
Concentrés sur les activités de production, les industriels n’ont pas vocation à développer du patrimoine. La location de foncier est un moyen de se consacrer à leur cœur de métier. « Nous proposons essentiellement des baux à construction, de 30 à 50 ans », explique Pierre Grange, responsable de service au TCO (Territoire de la Côte ouest). Comme les autres EPCI, ses programmes encadrés par le FEDER (Fonds européen de développement régional) ou le FEI (Fonds exceptionnel d’investissement) permettent des coûts de location d’environ 5 euros du mètre carré, augmentés d’une charge locative de 2 à 3 euros. Les loyers sont plafonnés pour permettre aux entreprises d’y accéder. Mais sur des opérations de promotion pour la vente de locaux artisanaux, à Saint-Leu et à Trois-Bassins, le coût de sortie estimé par le TCO s’élève à 240 euros du mètre carré. « C’est trop cher pour les entreprises », déplore Pierre Grange. Beaucoup de projets industriels ont été retardés faute de disposer du foncier nécessaire. « Il est extrêmement important qu’on reprécise bien, dans le cadre du SRDE II, les besoins des industriels, notamment en foncier de production, martèle Françoise de Palmas, secrétaire générale de l’ADIR (Association pour le développement industriel de La Réunion). Nous restons très attentifs à l’évolution de la zone arrière portuaire, la seule zone sanctuarisée pour des activités de production. Il faut véritablement identifier les besoins pour le développement industriel qui doit accompagner l’évolution de Port-Réunion en hub régional maritime et de transbordement. »
UN PROJET DE CLUSTER AÉRONAUTIQUE
La Cinor (Communauté intercommunale du Nord), regroupant les communes de Saint-Denis, Sainte-Marie et Sainte-Suzanne, a engagé, fin 2015, une approche stratégique de développement qui optimise les évolutions de la loi NOTRe. « La stratégie d’une microrégion a vocation à s’intégrer au SRDE II, argumente Jean-Paul Lefèvre, directeur général adjoint, en charge du développement et de l’aménagement du territoire de la Cinor. D’autre part, le transfert des zones d’activités aux EPCI nous permet de définir des projets à l’échelle de la microrégion avant de les proposer aux communes. » La Cinor souhaite ainsi développer, autour de l’aéroport de La Réunion et du port de Sainte-Marie, des zones d’activité Air, Mer et Terre qui pourront mobiliser plusieurs fonds européens peu utilisés, comme le FEAMP pour la zone littorale, afin de constituer une force de frappe à la hauteur des ambitions de la collectivité. « Nous avons échangé avec des acteurs extérieurs pour déployer, d’ici 2018, de nouveaux écosystèmes, comme la maintenance aéronautique et des activités à haute valeur ajoutée intéressant la Technopole, le port de Sainte-Marie et la zone de La Marine, à Sainte-Suzanne », révèle Jean-Paul Lefèvre. La Cinor va créer à La Marine 8 à 10 hectares de zones d’activité pour la production et d’immobilier d’entreprise à des prix compétitifs. La collectivité veut aussi relancer le projet de SWAC (Sea Water Air Conditioning), délaissé par le groupe Engie, et créer des activités dans les Hauts de ses trois communes.
DES CHARGES SUPPLÉMENTAIRES POUR L’INTERCOMMUNALITÉ
Le transfert de patrimoine des zones d’activité des communes aux EPCI se fait en deux étapes. « Nous devons délibérer et statuer sur les zones à transférer pour le 31 décembre 2016. Le volet financier, sur les conditions et modalités des transferts, sera validé pour décembre 2017 », précise Pierre Grange. Le TCO va ainsi intégrer 20 zones d’activité et doubler sa charge patrimoniale d’entretien. L’intercommunalité devra aussi intégrer la gestion des digues, de l’eau et de l’assainissement d’ici 2020. « Ces transferts de charges vont impacter notre capacité à créer de nouveaux aménagements », ajoute Pierre Grange. Les coûts d’aménagements sont aussi très élevés à La Réunion, pour deux tiers dus au terrassement. La topographie, l’hydraulique, les contraintes environnementales et les délais d’instruction allongent la durée de réalisation qui peut atteindre trois ans. L’aménagement de l’ancienne décharge de la ville du Port, pour créer une zone d’activité de 16 hectares, sous le nom d’Ecoparc, a battu des records de coûts et de délais. « Ecoparc est maintenant commercialisé à 86%, consacré à des activités relevant de l’économie circulaire », informe Pierre Grange. « L’aménagement, à La Réunion, représente 30% des coûts d’un programme. Les terrains disponibles ne sont pas les meilleurs et les aides à l’aménagement sont extrêmement réduites », commente Jean-Claude Pitou. Les collectivités supportent le déficit de certaines opérations, à l’aide de subventions locales ou de prêts relais, afin de proposer des coûts acceptables pour les entreprises.
L’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE DANS LA VILLE
À l’heure où se développent des Smart City, il ne faut pas oublier la ville dans la planification de nouveaux espaces d’activité. « L’économie semble être le parent pauvre des programmes de rénovation urbaine », s’alarme Sophie Retaux. Le tertiaire, le commerce et l’artisanat contribuent à résoudre des problèmes de mobilité et de densité de l’habitat, comme dans le centre de Saint-Denis qui est le premier parc économique de la Cinor. « La microrégion est dispose d’une réserve foncière très importante mais souffre d’un manque d’attractivité du à une faiblesse en éléments structurants, analyse Vincent Le Baliner. La qualité de vie, dans l’environnement de travail, est à prendre en compte dans l’urbanisation. Une entreprise recherche plutôt une solution bâtie et exprime ses besoins en mètres carrés. » Inovista a réalisé un inventaire du parc d’immobilier d’entreprise réunionnais, cartographié en 2014, et édite tous les six mois des données conjoncturelles sur ce marché. « Ce sont des données sur l’offre et la demande et les valeurs des transactions, par microrégion. Des outils assez fins qui permettent d’adapter des produits devant être mis sur le marché », explique Vincent Le Baliner. Pour une planification durable du développement urbain, l’Agorah centralise les réflexions de différents partenaires. « Nous développons l’Observatoire de la ville tropicale durable, créatrice de liens, d’émulation et de qualité environnementale », annonce Aurélie Rigal.
