Menu

La filiale Consulting & Research d’Inovista publie chaque année des données fort intéressantes sur l’immobilier d’entreprise à La Réunion, découpé par secteur : bureaux, commerces, entrepôts, locaux d’activité. Vincent le Baliner, fondateur et dirigeant d’Inovista, est fier de l’édition 2019 qui apporte des améliorations par rapport à l’édition précédente. « La Réunion, c’est 860 000 habitants sur 500 km2 habitables et on peut comparer notre marché immobilier avec celui de grosses métropoles comme Bordeaux, Toulouse et Lille. On a aussi maintenant des chiffres sur l’investissement et plus de précisions sur les taux de vacance. »
Par exemple, en 2018, le taux de vacance des bureaux était de 3 % à La Réunion, contre 6 % à Bordeaux. Vu la rareté des bureaux, les Réunionnais doivent être moins exigeants en ce qui concerne les places de parking, la fibre optique et même la vétusté des locaux…
La Réunion comptait fin 2018 très exactement 759 905 m2 de bureaux, dont seulement 23 000 m2 de libres. Mais, souligne Vincent le Baliner, « ce volume est à nuancer puisqu’environ un quart de ces surfaces sont obsolètes ».
Pour mieux visualiser le marché : avec 300 m2 de surface moyenne, cela fait à peine 76 locaux de bureaux libres sur toute l’île ! Et ils se situent presque tous (15 000 m2) dans le Nord (Saint-Denis et Sainte-Marie).
Vincent Le Baliner annonce toutefois que 25 000 m2 de bureaux tout neufs seront disponibles d’ici deux ans dans l’Ouest, ce qui va rééquiliber le territoire et répondre également à l’évolution de la société, avec le désir de rapprocher bassin de vie et bassin d’emploi. « Saint-Denis concentre toujours les lieux de décision, mais de plus en plus d’entreprises s’installent dans l’Ouest, et cela malgré la NRL (Nouvelle route du littoral). »
Le loyer des bureaux est plus cher ici qu’en Métropole : 19,5 euros/m2 contre 12,5 euros/m2 à Bordeaux, soit 35 % de plus.

Des efforts pour « détropicaliser » La Réunion

On peut également envisager les choses sous un autre angle : le rendement. À La Réunion, il n’est pas rare de trouver des immeubles de bureaux avec des taux de rendement de 10 %, 12 %, voire 15 %, contre 4,5 % à Bordeaux. Après des années d’efforts, Inovista constate avec joie que cela commence à attirer des investisseurs extérieurs, séduits par le bon rendement et la sécurité des investissements. « Ce n’est pas facile d’attirer des gens prêts à investir à 9 000 km de chez eux. Mais tous ces efforts pour détropicaliser La Réunion risquent d’être réduits à néant si, quand on tape immobilier d’entreprise à la Réunion sur Google, on a comme résultat l’affaire des loyers marrons du président de la CCI Réunion… »
En ce qui concerne les locaux d’activité (ateliers), la situation est encore plus tendue. On compte à peine 9 407 m2 de locaux disponibles soit, à raison de 490 m2 en moyenne par local, une vingtaine de biens. « C’est bien simple, certains biens n’ont même pas le temps d’être mis sur le marché qu’ils sont déjà pris, comme par exemple récemment 1 500 m2 au Port, qui ont trouvé preneur en 48 heures. » Et les seuls biens disponibles sont dans le privé, avec un niveau de loyer assez élevé (10,50 euros/m2 en moyenne contre 5,5 euros/m2 à Bordeaux) car tous les ateliers avec financement Feder sont loués, avec même des listes d’attente. 

La Réunion compte 113 hectares de commerces

Mais là encore, la situation va s’améliorer avec, notamment, 12 000 m2 d’ateliers prévus à Sainte-Marie, dans le cadre du projet Concorde de la Cinor (Communauté intercommunale du nord de La Réunion) situé derrière le Jumbo Duparc (mais des options sont déjà mises sur plus de 90 %).
En ce qui concerne les commerces, Inovista peut apporter ses lumières de façon personnalisée et pertinente à ses clients, mais c’est très difficile de présenter des statistiques parlantes. Il suffit de flâner en ville pour comprendre le problème : on marche et, à un moment, on fait demi-tour. Cela veut dire que le magasin devant lequel on vient de passer est bien placé alors que celui qui est situé juste un peu plus loin, dans la même rue, va attirer beaucoup moins de monde. Les locaux commerciaux répondent à des lois très complexes.
Le fait principal à signaler est la livraison de la galerie du centre commercial Cap Sacré-Cœur au Port, qui explique à lui seul que le nombre de transactions de commerces constatées est passé de 70 en 2017 à 118 en 2018. Au total, La Réunion comptait fin 2018 très exactement 1 133 356 m2 de commerces (113 hectares). Vincent Le Baliner souligne que la demande est assez spéciale. Elle concerne des locaux de moins de 150 m2 ou de plus de 500 m2, ce qui correspond à la typologie des commerces actuels, avec d’un côté de petites boutiques et, de l’autre, des moyennes et grandes surfaces.
Avec plus de 100 000 m2 en gestion, Inovista est le numéro un à La Réunion de l’immobilier d’entreprise. Son expertise lui permet, non seulement d’analyser la situation, mais de se projeter et de définir aujourd’hui les besoins de demain. « Le problème ne se pose pas tellement pour les bureaux et les commerces mais pour les locaux d’activité. Il faut garder à l’esprit qu’ils vont accueillir sur leur durée de vie trois ou quatre occupants, il faut donc qu’ils ne soient pas trop spécialisés pour pouvoir s’adapter à trois ou quatre activités différentes. »