L’immobilier comme moteur du rebond économique
Durement frappé par les effets de la covid-19 et surtout par deux confinements, le secteur immobilier mauricien, déjà stratégique avant la pandémie, multiplie les lancements de programmes. Il anticipe un retour à la normale avec la réouverture sans quarantaine des frontières.
« Nous sommes optimistes quant au fait que nos activités peuvent aider à redynamiser l’économie, le secteur immobilier étant un pourvoyeur important d’Investissements directs étrangers (IDE) », expliquait Jyoti Jeetun, CEO du groupe Mont Choisy, en lançant, fin août 2021, la commercialisation de la quatrième phase du projet Mont Choisy La Réserve.
C’est un pays durement frappé par la pire crise économique de son histoire qui a rouvert, le 1er octobre, ses frontières. L’objectif ? La relance. Le secteur immobilier est un des moyens pour y parvenir. Il représentait 47 % des IDE vers Maurice de 2011 à 2018 ! Et si pendant longtemps, cette dépendance a suscité tout à la fois scepticisme et inquiétude, « aujourd’hui, l’heure n’est plus aux états d’âme tant la situation économique est compliquée », plaide un économiste connu de l’île.
« De 2005 à aujourd’hui, nos différents programmes immobiliers dédiés aux étrangers ont attiré plus de 100 milliards de roupies (2,1 milliards d’euros – NDLR) d’investissements avec au total 3 600 unités vendues », rappelle Sachin Mohabeer, le Head of Department Real Estate & Hospitality à l’Economic Development Board (EDB), l’agence de promotion des investissements. En moyenne, ce sont près de 250 millions d’euros qui ont été injectés par an, ces dernières années, dans l’économie de l’île, avec une pointe à 340 millions d’euros (16,2 milliards de roupies) en 2019, alors que 2020 a été quasiment une année blanche.
Les Français en tête
Il y a une forte corrélation entre les nationalités acheteuses de biens immobiliers et les marchés qui fournissent l’essentiel des touristes. On estime que 30 % des voyageurs venant sur l’île sont des repeaters (des touristes qui connaissent déjà bien la destination). « Le cas de l’étranger amoureux de notre île et qui, au lieu de se rendre deux à trois fois par an dans un hôtel de luxe, préfère acheter un bien en toute propriété est assez fréquent », assure un promoteur. Et ce n’est donc pas un hasard si l’on retrouve les Français (dont les Réunionnais) en tête des acquéreurs de biens immobiliers. Ils représentent 42 % des acheteurs, suivis par les Sud- Africains (22 %), les Britanniques (9 %) et les Malgaches (4 %).
Il n’est donc pas étonnant que l’Hexagone fasse l’objet d’intenses campagnes marketing, en particulier digitales, mais également de tournées de promotion. C’est ainsi que le promoteur immobilier Evaco, fondé par l’Entrepreneur de l’année Arnaud Mayer, était en tournée mi-septembre à Paris, Lyon, Nice, Cannes, Marseille et Bordeaux… D’autant que malgré la fermeture des frontières, l’intérêt de certains Happy Few pour la destination mauricienne n’a pas été démenti. « Il n’y a pas eu de défection (massive) de réservations après le premier confinement », assure un promoteur. Cela est d’autant plus notable qu’on a observé un renchérissement des coûts de construction, lié à l’augmentation du prix des matériaux (ciment, ferrailles) et du coût du fret. Cette hausse a été largement amoindrie par la dépréciation de la roupie mauricienne. « La clé étant de souscrire un emprunt en euros », conseille un promoteur. Avec les fluctuations de la roupie – un euro s’échangeait à près de 50 roupies au moment de la publication de cet article contre 40 avant le premier confinement – le possesseur de devises fortes a mécaniquement une plus grande marge de manoeuvre…
« Preuve de l’intérêt constant pour nos produits immobiliers, l’EDB a approuvé 150 acquisitions durant le premier confinement », se félicite Sachin Mohabeer.
Car outre le fait de posséder un bien sur l’île, les étrangers sont aussi attirés par la possibilité de défiscaliser leur investissement, voire même d’obtenir une plus-value à la revente.
Un produit d’investissement et de diversification
Un sondage de l’agence de promotion des investissements réalisé auprès de propriétaires étrangers dévoile que 70 % d’entre eux utilisent ce bien comme une résidence secondaire. Tandis que 30 % l’envisagent comme un produit d’investissement pur. « Nous sommes loin des années 2000 avec les villas de Tamarina vendues comme des petits pains… par téléphone. Mais il s’agissait de la première opération mauricienne, l’offre était alors réduite et tout le monde en voulait. Et certains acheteurs de la première tranche ont donc réalisé de très belles plus-values à la revente, assure un acteur du secteur. Plus récemment des unités du projet Athena du promoteur Evaco, achetées 230 000 euros, se sont revendues… 350 000 euros. »
L’EDB avance même des chiffres plus précis et indique « que la plus-value dans les RES est en moyenne, au bout de deux ans et demi, de 35 %. Quant aux IRS, au bout de quatre ans et demi, la plus-value est en moyenne de 47 % ». Georges Talbotier, directeur général du groupe familial Trimetys, n’est guère étonné : « Nos appartements à Cap Tamarin ont offert un excellent retour sur investissement avec une moyenne annuelle de 15 % de plus-value et un rendement locatif de 6,5 %. »
Face au maintien de l’intérêt pour l’immobilier mauricien et anticipant la reprise économique, on assiste une multiplication de travaux infrastructurels, mais surtout au lancement de projets de logements et de bureaux visant, en grande partie, une clientèle étrangère fortunée. À l’exemple de Mont Choisy La Réserve.
Une multiplication d’offres
Lancé par le groupe Mont Choisy, ce développement immobilier de luxe comprend 33 unités résidentielles, 19 appartements, 3 penthouses et 11 sanctuary villas. Accessible aux étrangers, une villa de luxe y est proposée à partir de 1 415 000 euros, tandis qu’un appartement haut de gamme s’affiche à partir de 444 000 euros.
Le programme Azuri Ocean & Golf Village a, lui, été lancé en 2012. C’est le premier grand village balnéaire intégré mauricien qui mise sur une interaction entre locaux et étrangers. Dès 2013, des appartements et des villas ont été vendus sous statut Integrated Resort Scheme (IRS) pour les étrangers, alors que des logements étaient parallèlement accessibles aux Mauriciens. Il propose aujourd’hui différents biens dédiés aux étrangers.
Quant au groupe Medine, il vient de lancer ses premières unités du projet The Grove. Situé au coeur de sa smart-city Uniciti, à l’ouest de l’île, il comprend 49 unités résidentielles dont 35 appartements, huit townhouses et six villas. Accessibles aussi bien aux Mauriciens qu’aux étrangers, ces résidences bâties sont commercialisées à partir de 5,5 millions de roupies (110 000 euros).
Ces appartements et villas vendus sur les régimes RES et IRS le sont en général en Vente en l’état futur d’achèvement (Vefa), ce qui sécurise l’acheteur. […]
En effet, avec la Vefa, le promoteur immobilier doit offrir de solides garanties à son banquier afin que celui-ci délivre à son tour la Garantie future d’achèvement (GFA) des travaux de construction. L’acquéreur a ainsi l’assurance de la réalisation du projet et donc de la livraison de son bien.
Les smart-city : l’offre premium
Présenté comme la mesure phare du Budget 2015-2016 du ministre des Finances et du Développement économique à ce moment-là, Vishnu Lutchmeenaraidoo, le projet de smart-city est l’offre premium de nombreux promoteurs. Depuis son lancement, l’investissement dans le programme des smart-city se monte à 14 milliards de roupies (297 millions d’euros).
Située dans l’ouest de l’île, le Smart & Happy Village de Cap Tamarin a été lancé en 2018. C’est la première smart-city balnéaire éco-responsable de Maurice. Nécessitant un investissement de 11,5 milliards roupies (230 millions d’euros), ce projet à taille humaine propose une offre immobilière accessible à tous.
Le groupe Terra, lui, s’appuie sur son projet Beau Plan Smart-City. Situé à quinze minutes de Grand Baie et de Port-Louis, il comprendra à terme des commerces, des logements, des espaces de divertissement et des bureaux. Le montant total de l’investissement est estimé à 30 milliards de roupies (600 millions d’euros).
L’autre gros acteur du marché de l’immobilier est le groupe ENL qui propose la smart-city de Moka. Débuté dès 2008, la première phase du projet (qui n’était pas encore sous le « label » Smart à cette époque-là) devrait aboutir en 2022. « Cela dépend du marché. En nous inspirant des modèles étrangers de smart-city mais en l’adaptant à nos réalités, notre modèle s’appuie sur quatre piliers que sont la qualité de vie, le développement durable, le développement inclusif et la création d’opportunités économiques », explique Johan Pilot, CEO d’ENL Property.
Lancé en août par MaxCity Properties et HV Holdings, ses principaux promoteurs, la Montebello Smart-City a nécessité 18 millions d’euros d’investissements de départ. Sa grande originalité est de se situer dans un tissu économique urbain existant, à Pailles, le long de l’autoroute. « Elle intégrera un style de vie urbain, les loisirs et la nature », indique Danny Fon Sing, CEO de Max City Group qui gère MaxCity Properties. Cette ville intelligente sera réalisée en plusieurs phases. Les tout premiers investisseurs du hub commercial sont le groupe Leal, Intermart et Powersure. Preuve que l’immobilier rassure. Le CEO de MaxCity annonce que son groupe a réalisé une capitalisation d’un milliard de roupies (20 millions d’euros). « C’est un signal fort pour la crédibilité de MaxCity, mais aussi pour le secteurimmobilier. »
Si les Français (dont les Réunionnais) sont de loin les premiers acheteurs d’immobilier à Maurice, cela s’explique par le fait qu’ils forment la première clientèle touristique, mais aussi par les avantages de la convention fiscale qui lie les deux pays. D’abord, les plus-values ne sont pas soumises à impôt. Seule s’applique une taxe forfaitaire de 5 % sur le prix de la revente ou, dans le cas du dispositif Integrated Resort Scheme (IRS), un montant forfaitaire de 50 000 dollars (42 500 euros) parce qu’il s’agit de biens très haut de gamme. Ensuite, si l’acheteur est résident fiscal en France, son bien n’entre pas dans le calcul de son impôt sur la fortune immobilière (IFI) qui a succédé à l’ISF. Quant à ses éventuels revenus locatifs, ils sont taxés localement au taux commun de 15 %. Autre avantage : l’absence de droits de succession à Maurice. Un avantage qu’il faut toutefois nuancer car si le défunt était résident fiscal en France ou bien si ses héritiers le sont, ils n’échappent pas aux droits de succession appliqués dans ce pays. Enfin, il faut signaler l’absence de taxes foncière et d’habitation dans ce qu’on appelle les villages, qui comprennent les zones balnéaires. Dans les villes, s’il existe une taxe d’habitation, elle demeure modeste.
L’étranger propriétaire d’un bien immobilier peut le mettre en location, courte ou longue durée, de la même façon qu’un propriétaire mauricien. Ses revenus locatifs sont alors soumis à l’impôt de 15 %. Le rendement locatif est très variable selon le type de bien et, surtout, sa localisation. Même si les prix des loyers ont tendance à se tasser, avec la crise post covid-19, le rendement reste encore honnête (à 6 % et plus) dans les zones où se concentrent les expatriés, notamment dans la région de Grand Baie, au nord, et de Tamarin, dans l’ouest, sans oublier des quartiers résidentiels des Plaines Wilhems (centre de l’île). Mais la forte croissance du taux de l’inflation, qui flirte avec les 6 %, a changé la donne.
Dans certaines petites copropriétés visant un certain standing (piscine collective, jardins, gardiennage, espaces de loisirs, etc.) le montant des charges de copropriété peut se révéler important du fait du nombre réduit de copropriétaires. C’est un point à surveiller lors d’une acquisition.
