Rachat de la SIDR : vers la création d’un cluster de l’immobilier
CDC Habitat doit prendre le contrôle total de la SIDR à La Réunion, mais également de ses homologues de Guyane, Martinique, Guadeloupe et Mayotte, soit 70 000 logements au total. Une bonne affaire ?
Le rachat par CDC Habitat (ex-SNI) de la Société immobilière du département de La Réunion (SIDR) fait partie d'un contrat de cession global décidé par le gouvernement. CDC Habitat, filiale à 100 % de la Caisse des dépôts et consignations, doit prendre le contrôle total de la SIDR à La Réunion, mais également de ses homologues de Guyane, Martinique, Guadeloupe et Mayotte, soit 70 000 logements au total. Le contrat prévoit que CDC Habitat prenne dans un premier temps 34 % de chaque société, c'est l'étape actuellement en cours. Ces sociétés ont fait l'objet d'un audit par le cabinet BM&A, qui a estimé l'ensemble à 190,1 millions d’euros, dont 47,68 millions pour la SIDR.
Est ce que le rachat de la SIDR à ce prix est une bonne affaire ? A priori oui : la SIDR, qui loge une famille sur dix à La Réunion, possède à ce jour 25 195 logements en gestion, cela fait… 1 892 euros par logement ! À ce tarif-là, tout le monde peut et veut acheter, notamment les locataires. Mais André Yché, président du directoire de CDC Habitat, modère notre ardeur : « Le prix d'une société, c'est la valeur de son patrimoine, diminué de son endettement. En rachetant la SIDR, on prend aussi sa dette. » Or, la dette de la SIDR est estimée à 1 070 millions d’euros, essentiellement des capitaux empruntés pour financer les constructions. Si l’on intègre cette donnée dans le calcul, on passe à 44 361 euros par logement : beaucoup moins intéressant !
Trop de logements vacants
Mais CDC Habitat peut faire baisser le prix. En effet, l'audit remis en février 2017 à la Commission des participations et des transferts a forcément été effectué sur l'exercice 2016, quand la SIDR dégageait un résultat net positif de 3,9 millions d’euros, et pas sur l'exercice 2017 où la SIDR a enregistré une perte de 12 millions d’euros ! Quoi qu'il en soit, André Yché promet de mettre de l'ordre dans la maison SIDR : « Sur 12 millions d’euros de pertes, il y a 6 millions de pertes d'ex -ploitation (trop de logements vacants, des cessions de terrains mal équilibrées, etc.) Par exemple, en Métropole on est entre 0,15 et 0,30 % d'impayés, ici on est à 2,5 %.»
La remise sur les rails de la SIDR (et des cinq autres sociétés immobilières du contrat) est impérative. CDC Habitat dispose d'une option d'achat sur les 66 % restants des six sociétés et elle a tout intérêt à soigner son patrimoine. André Yché a d'ores et déjà des idées à ce sujet : « À La Réunion, on fait face à un urbanisme de marché et c'est le BTP qui paie les pots cassés. Il faut mettre en place un cluster de l'aménagement, l'état et les collectivités locales en ont conscience, et nous allons y contribuer. » En clair, CDC Habitat est d'accord pour remplir le contrat et acquérir d'ici cinq ans 100 % de la SIDR, mais il faut au préalable que le secteur se réorganise.
Ancien pilote militaire, André Yché est contrôleur général des armées. Délégué aux restructurations du ministère de la Défense, puis secrétaire général pour les Affaires régionales d’Aquitaine, il a été directeur adjoint du cabinet civil et militaire d’Alain Richard, ministre de la Défense. Il dirige CDC Habitat depuis 1999.
Armand Apavou a annoncé le 19 juin la cession à CDC Habitat de 1 800 logements, soit 72 % de son parc immobilier. Pour rappel, le groupe Apavou enregistre entre 115 et 125 millions d’euros de dettes et le tribunal de commerce a mis en liquidation neuf de ses onze sociétés, une décision contre laquelle Armand Apavou a interjeté appel. Les juges de la cour d'appel rendront leur arrêt le 22 août.
