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Réduction d’impôt : 11 % de plus qu'en Métropole

1 avr 2019 | PAR Ignace de Witte | N°338
La défiscalisation immobilière a subi un gros coup de rabot et se trouve soumise à de nombreuses conditions. Mais elle reste encore attractive dans l’Outre-mer. Photo : Stock Lib

Pour rattraper son retard en logements, La Réunion bénéficie de certains avantages accordés aux départements d’Outre-mer. Les deux principaux dispositifs sont le Pinel Outre-mer pour les particuliers et le Girardin IS pour les sociétés.

Pinel Outre-mer

Peu connu en Métropole, le dispositif Pinel Outre-Mer est entré en vigueur en septembre 2014. Cette aide de l’État français permet à toute personne imposable en France, ou toute personne détentrice d’une SCI (société civile immobilière) non soumise à l’impôt sur les sociétés, qui acquiert un bien immobilier neuf dans un département ou une région d’Outre-mer de bénéficier d’une réduction d'impôt de 23 %, 29 % ou 32 % (dans la double limite de 300 000 euros et 5 500 euros/m2) en échange de certains engagements. La loi Pinel Outre-mer autorise la location aux ascendants et descendants s’ils n’appartiennent pas au foyer fiscal de l’investisseur. 
À titre comparatif, les taux de défiscalisation du Pinel Métropole sur six, neuf ou douze ans sont respectivement de 12 %, 18 % et 21 %. Autre point déterminant, le montant des réductions d’impôts liées au dispositif Pinel Métropole est limité à 10 000 euros/an, contre 18 000 euros/an pour le Pinel Outre-mer.
Pour être éligible au dispositif Pinel Outre-mer, le logement (appartement ou villa) doit répondre aux critères suivants : être situé dans un département ou une région d’Outre-mer, être neuf, rénové ou en cours de construction, être conforme aux normes énergétiques de la réglementation thermique, acoustique et aération (RTAA DOM), être livré dans les trente mois suivant la date de la signature de l’acte authentique de vente, être loué non meublé, être mis en location dans les douze mois suivant l’achèvement ou l’acquisition du logement et pour une durée locative de six, neuf ou 12 ans, être loué en tant que résidence principale au locataire.
Le bien immobilier doit également être loué à des personnes dont les ressources ne dépassent pas 28 115 euros pour une personne seule et 37 547 euros pour un couple… Les plafonds augmentent avec le nombre de personnes à charge. 
Le montant du loyer est également plafonné à hauteur de 10,37 euros/m2 pour 2019 avec un coefficient multiplicateur qui se base sur la surface du logement. Exemple pour un logement de 50 m2 (surface Pinel) : coefficient multiplicateur = 0,7 + 19/50 = 1,08. Le loyer sera alors plafonné à 10,37 x 1,08 = 11,20 euros/m2.
Le nombre d’acquisitions en Pinel est limité à deux logements par an.

Girardin IS

Le dispositif Girardin Impôt sur les sociétés (IS) offre la possibilité à une entreprise contribuable en France de transformer son impôt sur les sociétés en patrimoine immobilier, en faisant un investissement dans l’immobilier locatif. Les modalités sont codifiées à l’article 217 undecies du Code général des impôts (CGI). Pour bénéficier de l’avantage fiscal de ce dispositif, la société (quelle que soit la nature de son activité principale) doit avoir réalisé un chiffre d’affaires inférieur à 20 millions d’euros lors de son dernier exercice comptable. La société peut recourir au crédit pour financer son projet.
En Girardin IS, l’investissement immobilier réalisé par la société soumise à l’impôt sur les sociétés n’est pas plafonné en montant total mais en montant par mètre carré habitable : 2 498 euros HT en 2018. Si l’investissement est supérieur à 1 million d’euros, le projet est toutefois soumis à l’autorisation de la Direction générale des finances publiques (DGFIP). 
Pour être éligible au dispositif Girardin IS, le logement doit également répondre aux critères suivants : il doit être situé dans un département ou une région d’Outre-mer, être loué non meublé et en tant que résidence principale pendant une durée minimum de six ans. Enfin, le loyer annuel ne doit pas dépasser 176 euros/m2 en 2019 et le logement doit être loué à des locataires ayant des ressources inférieures à certains plafonds.

Exemple chiffré en Pinel Outre-mer
Un bien immobilier acheté 200 000 euros donne droit à une réduction d’impôt de :
46 000 euros (7 667 euros par an), soit 23 % de sa valeur, s'il est mis en location pendant six ans ;
58 000 euros (6 444 euros par an), soit 29 % de sa valeur, s'il est mis en location pendant neuf ans ;
64 000 euros (5 333 euros par an), soit 32 % de sa va-leur, s'il est mis en location pendant douze ans.
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