Cinq conseils pour l’immobilier
Sur le papier, tous les indicateurs sont au vert. Les prix de l’immobilier en hausse. Les taux d’emprunts sont historiquement bas. C’est clairement le moment d’investir… À condition d’être très minutieux dans la réalisation de son projet. Le marché de l’immobilier est soumis à de nombreuses règles juridiques et fiscales, qu’il faut bien connaître pour s’éviter les mauvaises surprises.
• Bien concevoir son projet
S’il peut y avoir des coups de coeur, attention à le faire dans un cadre raisonné. Un projet immobilier, ça se prépare ! Qu’on achète pour habiter, pour investir ou pour transmettre, qu’on vise la rentabilité immédiate ou la constitution d’un patrimoine à long terme, les stratégies et les biens visés ne sont pas les mêmes. Tout doit être minutieusement préparé.
• Gare aux vendeurs de Pinel !
Attention aux avantages fiscaux en trompe-l’oeil ! Les rentabilités vantées par les commerciaux sont souvent enjolivées. Les biens neufs achetés en défiscalisation sont souvent plus chers au mètre carré, avec des loyers plafonnés par la loi. De nombreux investisseurs se sont pris les pieds dans tapis en payant trop cher un bien peu adapté. « Il y a trois règles d’or : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement », rappelle Fabien Foulon, gérant d’Interface Conseils 974, qui recommande de bien réfléchir à la « seconde vie » du bien : est-il adapté à des logements étudiants ? À des locations saisonnières ? Sera-t-il facile à revendre ?
• Ceinture et bretelles
Soyez le plus exhaustif possible lors de la visite du bien. Une à deux heures de visite pour prendre en compte tous les paramètres, c’est extrêmement court. Inspectez tous ses recoins, visitez le voisinage, prenez en compte tous les facteurs qui peuvent limiter la valeur du bien (bruit de circulation, absence de vue ou de parking…) ou l’apprécier. Dans le neuf, prenez des garanties sur la solidité du promoteur. Assurez- vous d’être en possession de tous les documents officiels au moment de la signature.
• Bien évaluer les frais
Le coût d’un bien est loin de se limiter à sa valeur d’achat. Dans votre plan de financement, chaque dépense devra être analysée de manière minutieuse. Établissez des devis si vous envisagez des travaux. Détaillez chaque poste de dépense dans le calcul de votre rentabilité, à commencer par vos obligations fiscales (frais de mutation, taxe foncière, taxe sur les logements vacants, taxe sur les locations touristiques, impôt sur la fortune immobilière, CSG et CRDS sur les loyers…). Attention aux copropriétés, qui peuvent être synonymes de frais de gestion importants, de travaux à venir. Voire de dettes en cas de mauvais payeurs.
• Sécuriser les loyers
Si la crise contribue à tirer les prix de l’immobilier vers le haut, elle a également un effet sur les loyers. Le climat d’incertitude, les licenciements, les plans sociaux tendent à fragiliser les capacités financières de vos locataires… Et par ricochet vos finances, si vous cumulez plusieurs mois d’impayés. Pour s’en prémunir, il est possible de demander une caution solidaire au locataire. Ou de souscrire une assurance « loyers impayés », qui se substituera au locataire défaillant et se chargera de récupérer les loyers à votre place.
Dans l ‘immobilier d’entreprise, les rendements locatifs peuvent y être deux fois plus importants que dans le logement. Attention cependant à ne pas se laisser aveugler par des promesses de rentabilité à deux chiffres. « Le taux de rentabilité moyen se situe autour de 8 %. Mais le rendement est toujours l’expression d’un risque. Plus il est élevé, plus le placement sera risqué », souligne Vincent Lebaliner, directeur d’Inovista, société spécialisée dans l’immobilier d’entreprise. Ce paramètre n’est pas à prendre à la légère, car les sommes en jeu sont généralement plus élevées que dans le logement. Quelques mois de loyers en retard peuvent vite avoir des conséquences désastreuses quand on n’a pas la surface financière pour l’encaisser. L’environnement juridique est également plus touffu, avec des règles qui évoluent en permanence avec le droit des affaires, du travail et de l’environnement. L’immobilier d’entreprise a notamment fait l’objet d’une grande réforme en 2014, dont les nouvelles obligations ne sont pas toujours connues des bailleurs. « Dans les périodes de tensions, comme en ce moment, chacunregarde son contrat pour réaliser des économies. Un bail mal rédigé peut avoir de grosses conséquences sur la rentabilité. Certains bailleurs s’en mordent les doigts », indique Bertrand Labesse, responsable de la gestion locative d’Inovista. Son département propose justement de servir d’intermédiaire entre les bailleurs et les locataires pour jouer le rôle d’arbitre. Cette activité de gestion location représentait 15 millions d’euros en 2020 (+15%), soit un tiers du chiffre d’affaires d’Inovista. Depuis 2014, les bailleurs sont notamment tenus de mentionner explicitement toutes les charges qu’ils comptent répercuter sous peine de nullité. À l’usage, c’est loin d’être toujours le cas. Une faille que de nombreux locataires ont su exploiter pour faire baisser le montant de leur loyer.
