La pénurie d’immobilier d’entreprise : un frein au développement
L’étude d’Inovista sur le marché de l’immobilier d’entreprise en 2021 indique une détérioration de la situation avec un taux de vacance qui chute à 1 %. Cela freine la création et l’expansion d’entreprises. Il est temps de changer de paradigme.
Sachant que le taux de vacance est le rapport, exprimé en pourcentage, entre le volume d’offres immédiates à un instant T et le parc d’immobilier d’entreprise, on comprend que le 1 % enregistré par Inovista en 2021 est lourd de conséquences, même si la situation varie sensiblement d’une micro-région à une autre. En 2020, le taux de vacance s’élevait à 3,6 % pour les bureaux, à 3 % pour les commerces et à 2,6 % pour les locaux d’activité et les entrepôts. C’était déjà insuffisant alors qu’il faudrait au moins 7 % pour fluidifier le marché.
Autre chiffre marquant, les prix à la vente enregistrent une poussée de +16 %. Par contre, les prix des loyers pour les bureaux baissent en moyenne de -5 %. Mais ce n’est qu’une moyenne. On constate de grandes disparités selon les micro-régions et les offres. Et les prix restent supérieurs à ceux des grandes villes de l’Hexagone.
Avec la pénurie de main d’œuvre qualifiée (et motivée), le manque d’immobilier de tous types (locaux de production, entrepôts, commerces et bureaux) est l’un des principaux freins à la création d’emplois à La Réunion. Inovista estime qu’il y a quelque 13 000 emplois qui attendent d’être logés ou créés. Le distinguo n’est pas très clair entre ceux qui existent déjà (et attendent d’être mieux dotés en espace) et ceux qui ne sont tout simplement pas créés. Mais il est clair, en revanche, que certains projets d’investissement n’aboutissent pas, en raison du manque d’immobilier ou de son prix trop élevé, et qu’il y a un impact sur la création d’emplois. Sans parler de besoins en stockage non satisfaits, ce qui est très embêtant en période de crise, lorsque les approvisionnements se révèlent plus difficiles. Ce n’est pas tout d’établir un diagnostic, il faut aussi proposer des traitements. Selon Vincent Le Baliner, dirigeant d’Inovista, et son responsable d’études, Raphaël Lallemand, il faut déjà regarder le potentiel de foncier. Et cette évaluation montre un gros potentiel sur Saint-Paul et Saint-Pierre. « Il y a du potentiel, remarque Vincent Le Baliner, mais ça bloque. » Les collectivités montent des dispositifs trop lourds, et retardés par l’intervention financière du Fonds européens de développement régional (Feder). Selon le patron d’Inovista, il faut faire appel davantage aux aménageurs et promoteurs privés. « À 70 %, les demandes des entreprises visent de la location, et non pas de l’achat, et elles veulent des mètres carrés bâtis, pas des terrains. » Autre question : la participation des banques dans les opérations. Celles-ci veulent une pré-commercialisation pour avoir la confirmation qu’une offre répond bien à un besoin. Mais « avec un taux de vacance aussi faible que celui de La Réunion, ce n’est pas nécessaire » souligne Vincent Le Baliner. Ce dernier ajoute que « l’on pourrait répondre aux besoins sans toucher à la canne à sucre. Il faut juste changer de paradigme ».
À Mayotte, c’est pire : Inovista, qui s’est implanté à Mayotte, a commencé à examiner de près la situation du second département français de l’océan Indien, livrant une première étude sur l’existant et sur les besoins. Un constat sans appel puisque les besoins, actuels et futurs, se chiffrent à plus de 1,4 million de m². Avec une lueur d’espoir cependant : il existe des réserves foncières qui ne demandent qu’à être exploitées. Mais certains obstacles d’ordre culturel devront être levés.
