L’immobilier fait de la résistance
L’immobilier, premier secteur pour les investissements directs étrangers (IDE), n’a été jusqu’à présent que très peu touché par la crise de la covid-19. Le résultat d’une très bonne année 2019 avec des ventes confirmées en 2020. Mais avec des frontières qui ne font que s’entrouvrir, les
professionnels s’inquiètent pour 2021…
En se lançant dans des programmes d’immobilier haut de gamme accessible aux étrangers, Maurice n’a rien inventé. C’est un modèle que beaucoup de pays ont pratiqué et pratiquent toujours. Ce qui d’ailleurs instaure une féroce concurrence sur le marché international. Mais Maurice dispose d’une certaine cote, en particulier sur le marché français (dont La Réunion) qui génère la plus grosse part des investissements, à hauteur de 42 %, loin devant l’Afrique du Sud (22 %).
« De 2005 à aujourd’hui, les différents programmes ont attiré plus de 100 milliards de roupies (2,2 milliards d’euros au taux actuel – NDLR) d’investissements avec au total 3 600 unités vendues », se félicite Sachin Mohabeer, Head of Department Real Estate & Hospitality à l’Economic Development Board (EDB), l’agence de promotion des investissements. Preuve du poids conséquent de ce secteur dans l’économie mauricienne, il a représenté 47 % des investissements directs étrangers (IDE) à Maurice de 2011 à 2018. En moyenne, ce sont 250 millions d’euros qui ont été injectés annuellement dans l’économie de l’île, avec une pointe à 400 millions d’euros en 2019.
Des biens accessibles à partir de 135 000 euros
Plusieurs dispositifs se sont succédés et continuent de cohabiter. Il y a eu d’abord l’Integrated Resort Scheme (IRS), focalisé sur les villas haut de gamme avec un prix de vente devant être d’au moins 500 000 dollars, mais c’était souvent beaucoup plus. À l’IRS s’est ajouté en 2007 le Real Estate Scheme (RES), proposant des villas sur des parcelles plus petites, sans prix de vente imposé, mais se situant souvent entre 200 000 et 300 000 euros. En 2009, un troisième dispositif a été lancé : l’Integrated Hotel Scheme (IHS), permettant d’acquérir une chambre d’hôtel en vue d’en tirer un rendement et de pouvoir en profiter quelques semaines dans l’année. Ce dispositif existe toujours même si, bien évidemment, il est impacté par la crise que traverse le secteur touristique.
En 2015, pour simplifier les choses et alors que les courbes de prix avaient tendance à se rapprocher, l’IRS et le RES ont fusionné pour donner le jour au Property Development Scheme (PDS). Mais les programmes déjà engagés en IRS ou RES restent estampillés comme tels.
En 2016, les autorités mauriciennes ont ouvert un peu plus la porte aux investisseurs étrangers, notamment aux expatriés titulaires d’un Occupation Permit ou aux retraités ne disposant pas d’un revenu suffisant pour accéder au PDS. Un dispositif « R+2 » a été proposé et, comme son nom l’indique, il s’agit de l’acquisition d’un appartement dans une résidence. Le prix de vente minimal imposé était de 6 millions de roupies, ce qui au taux actuel de change représente quelque 135 000 euros. Un nouveau produit en phase avec les smart-city qui devraient fleurir dans toute l’île. Au 15 août 2020, onze projets de smart-city étaient déjà accrédités par l’Economic Development Board (EDB), certains étant en cours de réalisation.
Coup de coeur et avantages fiscaux
L’immobilier et le tourisme vont de pair à Maurice et donne ce qu’on appelle le secteur de l’hospitalité. Un secteur qui ne se limite pas aux hôtels et passe aussi par le canal des locations saisonnières et celui des acquisitions par les étrangers. Ce qui inquiète évidemment les professionnels car le tourisme paie actuellement un lourd tribut à la covid-19. Première clientèle, les Français (dont les Réunionnais) reviendront, tout le monde en est convaincu. Mais la question est de savoir quand et à quel rythme.
Il faudra sans doute plusieurs années pour revenir à la situation d’avant la crise de la covid-19. « Pour de nombreux investisseurs, nous sommes un pays coup de coeur, confirme Nicolas Thomas, directeur d’Ofim Maurice. En particulier pour la clientèle française. » Et ce n’est pas un hasard si cette clientèle française (et réunionnaise) est la première en nombre de visiteurs. Le réseau Ofim possède 25 agences dans l’océan Indien, dont quatre à Maurice, et doit faire face à une rude concurrence sur le marché français où se positionnent notamment le Portugal – un gros compétiteur – Bali, la Thaïlande, la Floride et Dubaï. Nicolas Thomas le reconnaît, mais il fait la distinction entre l’acheteur qui recherche seulement un bon retour sur investissement et celui qui achète une résidence secondaire dans un pays qu’il apprécie.
« Le cas de l’étranger amoureux de notre île qui achète un bien en toute propriété est assez fréquent. » Un sondage commandé par l’EDB lui donne raison puisqu’il révèle que 70 % des acheteurs étrangers d’un bien en font une résidence secondaire. Bien évidemment, s’ils n’y passent que quelques semaines ou mois par an, ils peuvent la proposer en location saisonnière le reste du temps. Et d’ailleurs, les promoteurs immobiliers proposent souvent des services de gestion locative.
Si le succès de Maurice dans l’Hexagone et à La Réunion peut s’expliquer aussi par le fait qu’on parle français, il faut y ajouter des avantages fiscaux importants.
En effet, la convention fiscale franco-mauricienne est l’une des rares – avec celles signées avec l’Argentine, la Finlande et les Pays-Bas – à prévoir une dérogation pour les biens immobiliers acquis dans ces pays, ces biens échappent à l’impôt sur la fortune immobilière. En clair, l’article 23 précise que « la fortune constituée par des biens immobiliers, visés à l’article 6, que possède un résident d’un État et qui sont situés dans l’autre État est imposable dans cet autre État. » Or il n’existe pas d’impôt sur la fortune à Maurice, de même qu’il n’existe pas de droits de succession. Mais là, c’est plus compliqué car si le défunt et/ou ses héritiers sont résidents fiscaux en France, il seront soumis aux droits de succession français. Quant aux revenus locatifs, ils sont soumis aux impôts mauriciens, c’est-à-dire à 15 %.
De belles plus-values
Pour les investisseurs, Maurice est aussi une bonne destination en termes de plus-value « mais moins en terme de rentabilité par rapport à la Thaïlande. Des unités du projet Athena du promoteur Evaco, achetées 230 000 euros, se sont revendues 350 000 euros », assure un professionnel du secteur.
Une récente enquête de l’EDB indique que la plus-value dans les RES est en moyenne, au bout de deux ans et demi, de 35 %. Quant aux IRS, au bout de quatre ans et demi, la plus-value est en moyenne de 47 %. « Mais on doit garder en tête cette règle d’or : dans l’immobilier, trois mots comptent : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement », précise un promoteur connu par son franc-parler.
« Nos appartements de Cap Tamarin offrent un excellent retour sur investissement avec une moyenne annuelle de 15 % de plus-value et un rendement locatif de 6,5 % », déclare Georges Talbotier, directeur général du groupe familial Trimetys.
Concernant le financement de ces achats, de nombreux acheteurs étrangers ont déjà organisé leur venue en revendant d’autres biens. « Par rapport à La Réunion où 95 % des acheteurs ont besoin de financement, à Maurice ils arrivent avec des capitaux et ils réinvestissent », assure un acteur du secteur.
« À Ofim, on les accompagne », précise Nicolas Thomas. Sachant que pour bénéficier d’un crédit immobilier à Maurice, ces acheteurs doivent faire 30 % d’apport. Les banques les suivent ou pas…
« La clé est d’emprunter en euros », conseille un promoteur. Avec les fluctuations de la roupie – un euro s’échangeait à 47 roupies au moment de la publication de cet article contre 40 avant le confinement – le possesseur de devises fortes a mécaniquement une plus grande marge de manoeuvre…
Un secteur de plus en plus structuré
Outre ces opportunités conjoncturelles, les acheteurs sont rassurés car l’offre immobilière mauricienne s’est, au fil du temps, structurée. Ainsi, les produits immobiliers sont vendus en Vefa (Vente en l’état futur d’achèvement), ce qui sécurise l’acheteur. Avec la Vefa, le promoteur immobilier doit offrir de solides garanties à son banquier afin que celui-ci délivre à son tour la GFA (Garantie future d’achèvement) des travaux de construction. L’acquéreur a ainsi l’assurance de la réalisation du projet et donc de la livraison de son bien. D’autres garanties couvrent parfois les propriétés vendues en état futur d’achèvement.
Pour répondre aux griefs de nombreux acquéreurs parfois déçus par la « qualité moyenne » des produits, il y a une garantie dommage ouvrage, c’est-à-dire l’obligation pour les promoteurs de contracter une assurance de dix ans sur le structurel et de deux ans pour le non structurel.
Dernier élément pour renforcer la crédibilité de la destination : la récente création du statut d'agent immobilier et du Conseil des agents immobiliers. Cette décision, longtemps attendue, est la conséquence inattendue de l’inscription de Maurice sur la liste noire de l’Union européenne. Bruxelles exigeant des mesures pour éviter le blanchiment d’argent sale. « Cela va nous permettre d’assainir notre secteur et donc de rassurer les investisseurs », souffle, soulagé, Laval Savreemootoo, le président de l’Association des agents immobiliers à Maurice.
En plus du Conseil des agents immobiliers, « les autorités mauriciennes ont mis en place un modèle avec quatre niveaux de vérification du profil et des fonds des acheteurs : le promoteur, la banque, le notaire et enfin l’EDB lui-même », précise Sachin Mohabeer.
« S’il est louable qu’on contrôle la provenance des fonds, il ne faut pas que la due diligence (procédures d’audit préalable) alourdisse les procédures et entraîne une fuite vers nos concurrents », avertit Georges Talbotier.
Les smart-city séduisent les Mauriciens
Mesure phare du Budget 2015-2016 présenté par le ministre des Finances de l’époque, Vishnu Lutchmeenaraidoo, le programme smart-city a mis du temps à émerger. Mais aujourd’hui, la smart-city est devenue l’offre premium de nombreux promoteurs. Depuis son lancement, les investissements dans ce programme se montent à 14 milliards de roupies (300 millions d’euros).
Située dans l’ouest de l’île, le Smart & Happy Village de Cap Tamarin est la première smart-city balnéaire éco-responsable de Maurice. Elle nécessite un investissement de 11,5 milliards roupies (260 millions d’euros). Extension du village de Tamarin, ce projet à taille humaine propose une offre immobilière accessible à une large clientèle et sa réalisation avance à grands pas. « Les ventes se font à un rythme soutenu. À preuve, plus de 700 millions de roupies (15,5 millions d’euros) de vente ont été signés sur les cinq projets en cours de commercialisation », précise Georges Talbotier.
Initialement, le programme ciblait à parité la clientèle locale et étrangère, mais « plus de 70 % des ventes ont été effectuées par des Mauriciens. Les 30 % restants proviennent de clients de France, de La Réunion, de Grande-Bretagne et d’Afrique du Sud. » Georges Talbotier inclut dans ces 30 % les achats effectués par des expatriés. Et il indique que la plupart des acheteurs prévoient de résider dans leur bien.
Pour les Mauriciens, investir dans l’immobilier, c’est investir dans une valeur refuge, car l’étroitesse de l’île fait que le foncier prend inévitablement de la valeur.
Prenant en compte les mutations démographiques de l’île, le Smart & Happy Village de Cap Tamarin mise également sur la « silver économie ». « Nous avons développé une offre spécifique pour les séniors qui représentent déjà 30 % de nos projets immobiliers. C’est le cas de Freedom Hill, une résidence services séniors, destinée aux seniors actifs et indépendants. À terme, nous aurons deux maisons de retraite, une semi-médicalisée et une médicalisée. Et une clinique C-Care a ouvert ses portes en septembre. Pour permettre à ces clients âgés d’accéder à une offre de crédit, nous avons développé des partenariats financiers pour leur faciliter l’accès au financement et à la propriété », indique le CEO de Trimetys.
Quant au groupe Terra, il s’appuie sur son projet Beau Plan Smart City. Situé à quinze minutes de Grand Baie et de Port- Louis, il comprendra à terme des commerces, des logements, des espaces de divertissement et des bureaux. « Cette smart-city a pour vocation d’être multipolaire avec des aménagements de tous types pour en faire une vraie petite ville qui pourra accueillir 37 000 personnes d’ici à 2035.
Les différents lots sont proposés selon plusieurs formules, en Vefa pour certains lots, en vente de parcelles viabilisées pour d’autres ou encore en vente à des développeurs qui construiront à leur tour. Le montant total de l’investissement est estimé à 30 milliards de roupies (666 millions d’euros – NDLR) », indique Joël Couve de Murville, Head of Marketing & Sales du groupe. Et preuve de l’intérêt des clients, 75 % des 26 appartements et duplex du programme Maingo Village sont déjà réservés. Ils seront livrés en février 2022. Rappelons que ce projet est accessible aux étrangers car situé dans une smart-city et les appartements de deux ou trois chambres sont proposés à partir de 8,5 millions de roupies (188 000 euros).
Jusqu’ici, tout va bien
L’autre gros acteur du marché de l’immobilier est le groupe ENL qui propose la smart-city de Moka. « Le développement du projet a débuté dès 2008, mais c’est vrai que l’arrivée du dispositif smart-city nous a permis de regrouper tous nos projets se trouvant entre le centre commercial de Bagatelle et après le village de Saint Pierre (dans le centre de l’île – NDLR) sous le vocable de smart-city. Initialement prévu pour être sur 200 hectares, aujourd’hui on parle plutôt de 500 hectares. La première phase du projet devrait aboutir en 2032, dépendant du marché. En nous inspirant des modèles étrangers de smart citycity, tout en les adaptant à nos réalités, notre projet s’appuie sur quatre piliers que sont la qualité de vie, le développement durable, le développement inclusif et la création d’opportunités économiques », explique Johan Pilot, CEO d’ENL Property. Ce dernier constate comme Georges Talbotier que « si la législation nous permet de vendre des unités aux étrangers, le coeur de notre clientèle reste les Mauriciens (…) Malgré tout, on ne se fait pas trop d’illusions, la contraction économique va nous toucher », reconnaît le jeune CEO d’ENL Property.
« Avec le début de la covid-19 et surtout le confinement, de nombreux locataires ont rendu leurs résidences. On a reçu quasiment au même moment beaucoup d’offres. S’il y a eu des baisses de prix, le marché locatif ne s’est pas effondré car il y a eu des négociations tarifaires et/ ou des déménagements dans des zones moins prisées, précise Nicolas Thomas, directeur d’Ofim Maurice. Il est essentiel de souligner qu’il n’y a pas de défection dans les réservations et surtout dans les actes de signature. »
« Pendant le confinement, l’EDB a approuvé 150 acquisitions » souligne Sachin Mohabeer.
Mais l’immobilier ne pourra pas échapper à la crise. « Sur le plan local, nous anticipons une baisse générale et progressive du pouvoir d’achat à Maurice car des secteurs comme le tourisme sont malheureusement très touchés par la crise de la covid-19. Quant à la demande étrangère, elle reste stable, signe que la destination et nos produits sont toujours attirants. Cependant, les frontières n’étant pas totalement rouvertes, le processus d’acquisition est ralenti », s’inquiète Georges Talbotier.
« Le marché de l’immobilier dépend de la promotion. Personne ne réserve ou ne confirme un achat d’un produit sans être venu à Maurice et donc sans le voir. En résumé, ce n’est qu’en 2021-2022 qu’on enregistrera les vraies conséquences sur des projets sortis de terre cette année », ajoute un autre promoteur.
Lancé en 2015, le programme ambitieux des smart-city veut développer, voire créer, des villes « en utilisant les derniers avancements de l’urbanisme et des technologies numériques ». Interrogé en 2016 par L’Éco austral, Gaëtan Siew précisait « qu’il n’existe pas de définition universelle du concept de smart-city. Mais à Maurice, un cadre légal a été défini. Ces villes intelligentes auront pour principal objectif de créer de la valeur ajoutée, de générer de l’emploi, de créer une nouvelle urbanité et enfin d’améliorer la qualité de vie des habitants ». Concrètement, ces smart-city seront développées de manière qu’elles soient autonomes en énergie, en eau et en gestion des déchets. Les activités économiques de la ville intelligente seront axées sur l’innovation et liées au monde numérique. Les objets connectés et les applications auront un rôle déterminant à jouer dans les activités quotidiennes de la ville intelligente. De fait, ce programme comprend des aménagements à usage mixte, avec des bureaux et des infrastructures de business, des unités résidentielles et de loisirs, « toutes intégrant de façon cohérente un schéma directeur qui se focalise sur l’innovation, la durabilité, l’efficacité et la qualité de vie ». À terme, Maurice ambitionne de créer une quinzaine de villes intelligentes. Les étrangers peuvent y acquérir des villas, des maisons, des appartements et des duplex.
Pour devenir agent immobilier, un individu devra être âgé d’au moins 21 ans, être titulaire d’un diplôme en immobilier, mais du fait de l’absence de formation de ce type sur l’île, cette personne pourra justifier d’une expérience minimale de cinq ans dans le domaine des transactions immobilières. Elle devra s’enregistrer en tant qu’agent immobilier auprès d’un « Board », de fait autorité régulatrice, qui lui-même va l’inscrire sur un registre professionnel. Enfin, cette personne ne devra pas avoir été condamnée pour un délit financier figurant sur une liste de sanctions des Nations unies.
En cas de vente, l’agence immobilière prend, à la signature du contrat, 2 % à l’acheteur et 2 % au vendeur. En cas de location, l’agence immobilière prend en général, comme honoraires, un mois de location. Quant au client, il devra s’acquitter de 15 % de TVA sur la commission versée à l’agence immobilière. Selon le Notaries Act 2008, le notaire qui valide l’opération immobilière prendra lui 2 % de l’opération avec un montant de base de 250 000 roupies (5 319 euros). Ce taux est dégressif. Quant à l’acheteur, il devra verser 5 % de l’opération au notaire pour enregistrer l’acte de vente. S’il est mauricien, il sera exonéré en cas de premier achat
« Nous sommes fiers de faire partie du prestigieux réseau d’agents de Sotheby’s International Realty et d’avoir obtenu la confiance de ce leader mondial de l’immobilier de luxe. Nous nous intéressons à une large gamme de biens : du très grand luxe jusqu’aux maisons et appartements de qualité qui répondent aux besoins et aux désirs d’une clientèle exigeante. Nous avons l’expertise nécessaire pour connecter les promoteurs de telles propriétés avec un marché sophistiqué, aussi bien à Maurice qu’à l’étranger », affirment les dirigeants de l'agence, Timo Geldenhuys et Chris Lazare. La représentation de Mauritius Sotheby’s International Realty était assurée auparavant par le pôle immobilier du groupe ENL. « La transition s’est faite en douceur et à l’amiable. Comme tout le monde le sait, le contexte économique est très difficile, mais nous avons confiance dans la capacité d’une reprise du marché et dans la force de la marque Mauritius Sotheby’s International Realty », assurent Timo Geldenhuys et Chris Lazare.
