Eco Austral – Actualités économiques et entreprises de l'Océan Indien

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Réunion

Pierrefonds, la lente émergence d’un futur pôle d’attraction

La ZAC Roland-Hoareau a accueilli ses premiers occupants, il y a bientôt trois ans, des chantiers ont démarré sur plusieurs parcelles achetées par les entreprises. Le point avec Éric Desse, directeur général de la SPL Grand Sud.

« On remplit notre zone tranquillement », convient Éric Desse, directeur général de la SPL Grand Sud, pilote de l’opération. Dix ans après son lancement, la ZAC Roland-Hoareau voit se monter les unes après les autres les grues qui vont concrétiser les projets des entreprises ayant choisi de s’implanter aux portes de Saint-Pierre. « Elles doivent trouver les financements pour construire », commente Éric Desse pour expliquer l’aboutissement très progressif des projets. Sur les 62 hectares dédiés aux implantations d’entreprises, il en reste moins de deux à commercialiser, précise-t-il. 
Le chantier le plus visible dans le paysage de Pierrefonds est celui du multiplexe Ciné Grand Sud porté par Yves Ethève. Ses 10 salles de cinéma et ses deux restaurants vont créer une animation certaine sur la zone quand il ouvrira ses portes, en fin d’année selon les prévisions les plus optimistes. La ZAC deviendra encore plus attractive pour le grand public quand le projet voisin du multiplexe aboutira : celui porté par Ocidim (groupe Vinci), consistant à créer 25 000 m2 d’espaces de loisirs indoor regroupant une patinoire, des salles de fitness, un bowling…
Autre composante de la zone « Pierrefonds aérodrome » : le pôle d’échanges multimodal (PEM), qui incitera les automobilistes à laisser leurs véhicules pour monter dans les bus Alternéo du réseau sudiste de Transport collectif en site propre (TCSP). Le pôle d’échanges sera connecté au cheminement piéton et cycliste qui mènera jusqu’à la passerelle qui doit être construite au-dessus de la route nationale pour relier la ZAC à l’ancienne usine de Pierrefonds et au futur quartier « Pierrefonds Village ». 
Le monde économique attend pour sa part d’en savoir plus sur le projet privé de terminal à conteneurs, dit « port sec ». « Il pourrait aboutir d’ici la fin de l’année, dévoile Éric Desse. Les conteneurs y seront acheminés directement du port dans une zone sous douane. » 
La SPL Grand Sud réserve d’autre part cinq à six hectares hectares à un projet d’immobilier d’entreprise dont les contours restent à préciser. « Une réflexion est à mener sur le type de locaux à créer pour les entreprises, note Éric Desse. Pourquoi pas des locaux à finir ? »

D’Étang-Salé à Cilaos

L’offre de foncier économique évolue dans toutes les communes de la Civis. À Saint-Louis, 12 parcelles ont été livrées récemment à La Rivière, pour répondre aux besoins d’entreprises de plus en plus enserrées dans l’urbanisation du centre. Elles ont trouvé preneur auprès d’entreprises artisanales, des secteurs du recyclage, de la logistique, de la réparation automobile. À Étang-Salé, la SHLMR commercialise actuellement quelques parcelles sur un terrain qu’elle a viabilisé. La Civis prévoit d’autre part d’entamer l’année prochaine des travaux de réhabilitation et de modernisation des zones d’activités des Sables (Étang-Salé) et de Bel-Air (Saint-Louis). À Petite-Île, l’extension de la ZA de Verger-Hémery, sur quatre hectares, fait partie des projets de la SPL Grand Sud, mais la commercialisation ne sera pas ouverte avant 2023, le temps de maîtriser le foncier. Enfin, il reste deux grandes parcelles disponibles dans la ZAC Roland-Garros de Cilaos, à côté d’un programme de logements de la Semader. La zone vise à répondre aux besoins des entreprises de la commune, mais des entreprises du littoral, qui ont des clients dans le cirque, ont aussi choisi de s’y implanter.

 

Isabelle Hache-Hoarau, responsable de l’immobilier économique a  la Civis.  Photo : Guillaume Foulon
 

Tertiaire : « La promotion privée n’est pas au rendez-vous »
La Civis est en première ligne pour mesurer la pression de la demande de foncier économique dans le Sud. « Nous conservons le fichier des candidats malheureux à une acquisition sur la tranche 2 de la ZI 4, expliquent Laurent Lorion, directeur de l’économie, du tourisme et du marketing territorial et Isabelle Hache-Hoarau, plus particulièrement en charge de l’immobilier économique.
Le moment venu, nous leur proposerons les parcelles de la tranche 2 bis, qui couvrira six hectares. » L’intercommunalité mène également une réflexion sur l’utilisation optimale du foncier économique dont elle dispose. « Nous étudions notamment une solution de portage immobilier afin de proposer des espaces organisés, moins consommateurs de surface. De nombreuses zones de stockage, où les conteneurs sont dispersés sur le terrain, gagneraient à être optimisées », précisent Laurent Lorion et Isabelle Hache-Hoarau. Concernant l’immobilier tertiaire, les spécialistes de la Civis partagent l’avis général : « La promotion privée n’est pas au rendez-vous. Mais attention, complètent- ils. La demande est limitée et l’offre doit tenir compte des capacités des entreprises. Avec des prix de sortie à 25 euros le m², il est plus intéressant d’installer ses bureaux dans un appartement. »

Vincent Le Baliner, dirigeant d’Inovista, spécialisée dans l’immobilier d’entreprise.
Vincent Le Baliner, dirigeant d’Inovista, spécialisée dans l’immobilier d’entreprise.   ©Lionel Ghighi
 

« Dans le Sud, ce sont les mètres carrés bâtis qui manquent »
Nous avons sollicité Vincent Le Baliner – fondateur et dirigeant d’Inovista, devenu un acteur majeur du marché de l’immobilier d’entreprise à La Réunion – sur la problématique sudiste du manque d’immobilier tertiaire.
« Historiquement, les activités tertiaires se sont concentrées à Saint-Denis, où se trouve aujourd’hui un mètre carré sur deux de l’immobilier tertiaire réunionnais. Tout comme l’Ouest regroupe un mètre carré sur deux des locaux d’activité et des entrepôts. Le Sud abrite de nombreuses activités de transformation, notamment agroalimentaires, un secteur commercial très dynamique, mais assez peu d’activités tertiaires. Le parc immobilier tertiaire est donc peu développé et les transactions limitées. Au cours des dernières décennies, les grands opérateurs de l’immobilier d’entreprise – la Semader, Apavou…– ont surtout construit dans le Nord et dans l’Ouest, pas dans le Sud.
Les entreprises sudistes ayant besoin de bureaux ont adopté une culture du « faire pour soi-même ». L’économie sudiste se tertiarise, mais lentement. L’ensemble qui sort actuellement de terre à Casabona est la première opération d’envergure en immobilier de bureaux ! Nous avons également constaté un double effet de la route des Tamarins sur l’immobilier tertiaire. À son ouverture, elle a amené des entreprises à fermer des sites tertiaires secondaires à Saint-Pierre, désormais très proche du Nord et de l’Ouest. Aujourd’hui, le logement sudiste a gagné en attractivité et des entreprises commencent à exprimer le souhait de quitter le Nord ou l’Ouest pour le Sud. » Vincent Le Baliner suit également avec attention le développement de la zone de Pierrefonds, plus particulièrement de la ZAC Roland-Hoareau. Sa montée en puissance très progressive ne l’étonne pas. « Une entreprise n’a pas vocation à construire ses locaux et à porter de l’immobilier, estime-t-il. Je pense que ce qui manque dans le Sud, ce sont les mètres carrés bâtis. »

Le site de 25 hectares de l’extension de la ZI 4.
Le site de 25 hectares de l’extension de la ZI 4.
 

Saint-Pierre : nouvelle extension de la ZI 4
Alors que l’aménagement de la ZAC Roland-Hoareau se terminait, un autre chantier démarrait à Saint-Pierre : celui de l’extension de la zone industrielle n°4. Une opération confiée à la SPL Grand Sud, sur 25 hectares. Toutes les parcelles – une trentaine, de 800 à 10 000 m² – ont déjà trouvé preneur. L’absence de financement européen autorise une plus grande liberté dans les critères d’accueil des entreprises. Si le Schéma d’aménagement de La Réunion (SAR) n’autorise pas plus de 5 % des surfaces occupées par des activités commerciales, il n’était pas obligé d’exercer une activité de production pour acquérir une parcelle. « Beaucoup d’entreprises sudistes ont besoin de s’agrandir, dans des secteurs variés, souligne Laurent Lorion, directeur de l’économie, du tourisme et du marketing territorial à la Civis : services automobiles, menuiserie alu, profilage… Un cahier des charges très strict a toutefois été imposé aux acheteurs, notamment le maintien de l’activité pendant un certain temps et l’interdiction de la sous-location, pour éviter toute spéculation. »