TRANSITION ÉNERGÉTIQUE : Les nouvelles obligations pour 5 000 entreprises
Une tribune libre de Vincent Le Baliner, dirigeant-fondateur d’Inovista, spécialisé dans l’immobilier d’entreprise, qui recense les nouvelles obligations liées à l’immobilier pour plus de 5 000 entreprises à La Réunion. Mais il s’interroge aussi sur un manque de cohérence à l’échelle mondiale, comme le fait d’organiser des Jeux Olympiques d’hiver en Arabie Saoudite.
Le troisième et dernier rapport des experts climat de l’ONU (GIEC) publié début 2022 ne laisse pas de place au doute : sans une réduction « rapide, radicale et le plus souvent immédiate » des émissions de gaz à effet de serre dans tous les secteurs, il ne sera pas possible de limiter le réchauffement à +1,5 °C par rapport à l’ère préindustrielle.
Le monde se dirige vers un réchauffement de +3,2 °C d’ici la fin du siècle et, même si les engagements pris par les gouvernements pour la conférence climat de l’ONU COP26 de 2021 étaient tenus, le mercure monterait de +2,8 °C. Chaque dixième de degré supplémentaire provoque son lot de nouvelles catastrophes climatiques.
Le poids de l’immobilier
Pour ne pas aller vite et droit dans ce mur de souffrance, le pic des émissions devra être atteint en 2025, dans seulement deux ans, et diminué de près de moitié d’ici 2030. Les conséquences du réchauffement climatique ont été modélisées et nos territoires de La Réunion et de Mayotte peuvent se retrouver rapidement avec des températures dites wet bulb, trop élevées pour survivre. L’immobilier, c’est-à-dire le logement des particuliers et l’activité économique, représente près de 44 % des émissions de CO2 ! De facto, il se trouve être le levier majeur de lutte contre le réchauffement climatique et pour la préservation de nos territoires. Avec la promulgation en août 2022 de la loi Climat et résilience et l’entrée en application du Décret tertiaire, nous disposons désormais d’un cadre législatif qui sera vu, selon les regards, comme de nouvelles contraintes ou un tremplin, un encouragement à aller plus loin. Des textes arrivés concomitamment et dont les regroupements ou incidences pratiques sont parfois complexe à comprendre. Explications…
Le décret tertiaire (décret du 23/07/2019, arrêté méthode du 10 avril 2020 et L174-1 du Code de la construction et de l’urbanisme) concerne l’ensemble des locaux d’au moins 1 000 m² ou locaux situés dans un immeuble d’au moins 1 000 m² qui abritent une activité économique marchande ou non marchande.
Le décret impose une réduction de la consommation d’énergie dans ces bâtiments de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050. Ces objectifs de baisse sont définis au regard des consommations énergétiques actuelles. L’ensemble des bailleurs et locataires de La Réunion et de Mayotte avaient donc des obligations déclaratives à remplir pour le 30 septembre dernier. Combien l’ont fait ?
À La Réunion, environ 1 380 immeubles abritant 5 000 entreprises sont directement concernés…
La baisse des consommations énergétiques imposée par le décret tertiaire passe par cinq leviers d’actions : la performance énergétique des bâtiments, l’installation d’équipements performants, les modalités d’exploitation, l’adaptation à un usage économe et le comportement des occupants.
Concrètement, la mise en place d’autoconsommation solaire doit permettre, entre autres, d’atteindre rapidement les objectifs.
Le décret tertiaire installe en parallèle un système de notation des immeubles, à l’image de l’électroménager, qui sera rendue publique. Imagine-t-on demain une entreprise engagée dans une démarche RSE s’installer dans un immeuble mal noté ?
Certains acteurs économiques se sentant peu concernés par la RSE pourraient finalement se moquer un peu de cela. Au-de-là de l’amende (7 500 euros par site) bien dérisoire au vu des investissements à engager, la loi prévoit un name and shame. Les noms des mauvais élèves seront publiés, partagés sur les réseaux. Une exposition à la réprobation générale pour un clouage au pi-lori par leurs clients, concurrents ou le grand public.
À moyen terme, le risque de dévalorisation d’un actif mal noté est quasi certain. En effet, cette note environnementale sera regardée par les investisseurs, les financeurs, les assureurs et les utilisateurs.
Autoconsommation solaire obligatoire
La loi Climat et résilience (Loi 2021-1104 du 22 août 2021) comprend cinq thématiques ayant pour objectif de baisser d’au moins 55 % les émissions de gaz à effet de serre d’ici 2030 : consommer, produire et travailler, se déplacer, se loger et se nourrir. De nombreux articles de la loi sont en vigueur, des échéances d’applications sont prévues jusqu’en 2023 et une centaine de décrets d’application sont attendus.
Loin de moi l’idée de faire un cours de droit, je vais simplement exposer les aspects RSE, ce qui concerne concrètement la vie de l’immeuble et des entreprises occupantes.
Demain, un immeuble pourra comprendre moins de place de parkings qu’attendu par le PLU (Plan local d’urbanisme – NDLR) à condition de créer des espaces dédiés au vélos. Soixante-dix pour cent des salariés des entreprises réunionnaises habitent à moins de 7 kilomètres de leur lieu de travail. Il s’agit là, dans le cadre d’une mobilité à vélo assisté électriquement, d’une réelle opportunité d’optimisation des temps de trajets et du pouvoir d’achat.
Alors que le décret tertiaire fixe des objectifs de baisse de consommations énergétiques pour les immeubles existants de plus de 1 000 m² bâtis, Climat et résilience vient obliger l’installation dans les immeubles neufs de dispositifs de production d’énergies renouvelables. Dans ce cas, les seuils de surfaces se trouvent différents selon les types d’actifs : 1 000 m² pour les bureaux et 500 m² pour les commerces, entrepôts, locaux d’activité… Attention, ce n’est pas la taille du local qui compte mais la taille de l’immeuble dans lequel se trouve le local. Parfois même son emprise au sol. Vous suivez toujours ?
Concrètement, toute entreprise qui s’installe désormais dans un immeuble neuf d’au moins 500 ou 1 000 m² selon les cas devra avoir une partie de son électricité en autoconsommation solaire ! Combien de projets intègrent cela aujourd’hui ?!
Il s’agit pourtant, sous nos latitudes, d’une énergie propre, illimitée et accessible aux heures de travail. Une source de production électrique répondant aux objectifs de baisse des émissions de gaz à effet de serre et au besoin grandissant des consommations notamment liées au développement du véhicule électrique dans les entreprises.
Un besoin de simplification
Je pense que les textes auront prochainement un nécessaire rapprochement. Les obligations entre le neuf et l’ancien, les surfaces bâties totales et les surfaces d’emprise au sol, les affectations au permis de construire et les usages réels… Tout cela est aujourd’hui difficilement lisible et compréhensible par tous. L’homogénéisation et la simplification des textes permettront une appropriation collective et individuelle bien plus forte.
Le propriétaire doit-il porter un investissement qui profite à son locataire ? Investissements et fruits des installations doivent-ils être partagés ? Un immeuble à énergie positive aura-t-il une valeur locative plus élevée par un jeu de compensation d’absence de dépense énergétique ? Les questions économiques liées à ses obligations nouvelles se trouvent encore en suspens. Il existe des dispositifs d’aides ou d’accompagnement, par BPI, EDF ou bien encore le FEDER, mais qui malheureusement n’intègrent pas complètement la réalité des rapports entre les différents acteurs de la construction, du montage ou du portage des opérations. De nombreux trous dans une raquette qui doit portant renvoyer loin la balle du risque climatique.
Les questions économiques des risques environnementaux ainsi que des investissements à porter seront pourtant au cœur des rapports locatifs de demain. N’oublions pas qu’à La Réunion, cela concerne plus de 5 000 entreprises ! Le chantier est immense, les objectifs définis mais le chemin encore flou, sinueux et parsemé d’embûches.
Attention, ces textes furent discutés lorsque le commerce mondial de l’énergie fonctionnait parfaitement bien. Les tensions actuelles autour des approvisionnements de pétrole et de gaz liées à la guerre en Ukraine ainsi que l’arrêt d’une partie de nos centrales nucléaires devraient inciter le gouvernement à accélérer cette transition.
Nous sommes là bien loin des discussions autour des cols roulés, de la température des piscines et de l’arrêt du wifi. Ces petits gestes du quotidien, s’ils peuvent avoir leur importance, représentent une part infinitésimale des économies d’énergies et de la baisse des émissions de gaz à effet de serre entraînées par une conception et une utilisation plus vertueuses des immeubles.
Des salariés impliqués
Avec les équipes d’Inovista, nous gérons désormais plus de 150 immeubles pour une surface totale de 150 000 m². Notre équipe de commercialisation accompagne la majorité des programmes neufs et travaille à 95 % sur des opérations supérieures à 500 m². Notre département Études assure la programmation des futures zones d’activités économiques et la reconversion de friches.
Cette position nous oblige et nous engage.
Autoconsommation solaire, isolation des bâtiments, déplacements domicile-travail, valorisation des déchets, foisonnement des espaces, mutualisation, utilisation des parties privatives et communes… Bien au-delà de la réflexion, les premières actions sont en cours car le temps presse.
Ces objectifs environnementaux, en lien avec la politique RSE des entreprises, viennent rejoindre les attentes et préoccupations d’une partie des salariés ou futures recrues de nos entreprises. Le taux de chômage baisse continuellement, particulièrement chez les diplômés et les jeunes. Au-delà des missions et de la rémunération, les candidats sont de plus en plus sensibles à un alignement entre leurs convictions personnelles et leur environnement de travail. Aussi, la recherche de sens et l’inclusion prennent une place forte. Qu’il s’agisse de l’égalité entre les femmes et les hommes, de la valorisation de la diversité culturelle et sociale ou de l’aménagement des locaux, l’entreprise doit proposer un cadre de travail qui permette à chacun d’apporter sa pierre à l’édifice. C’est en reconnaissant tous ses potentiels que l’entreprise leur permet de s’exprimer.
Une autre difficulté du chef d’entreprise est de garder ses meilleurs éléments. Aussi, selon le baromètre des préférences des salariés, 38 % des interrogés souhaitent travailler dans un espace de travail conçu de manière durable. Les équipes espèrent trouver dans l’entreprise un lieu où ils s’épanouissent aussi bien mentalement que physiquement. Quand le lieu où l’on passe la plupart de son temps n’est pas agréable et porteur, pourquoi y rester ? Les entreprises doivent donc aménager non seulement des bureaux ou ateliers, mais aussi un cadre de vie au travail : ergonomie des postes de travail, performance et durabilité de l’équipement, lieux de partages formels et informels, espaces de vie, luminosité, etc.
Un manque de cohérence à l’échelle mondiale
D’un naturel optimiste et volontaire, je m’interroge quand je vois l’attribution par le Conseil olympique d’Asie (OCA) des Jeux asiatiques d’hiver 2029 à l’Arabie Saoudite. Pensant d’abord à une blague du Gorafi en écho aux prochain mondial de football au Qatar, mon énergie a pris un sacré coup de bambou après vérification de l’information.
Pourquoi s’engager, à notre si petite échelle, vers une baisse importante des émissions si par ailleurs on construit une station de ski en plein désert ? Pourquoi travailler sur l’autoconsommation solaire quand il sera fabriqué de la neige artificielle pour recouvrir du sable ?
Il devrait donc être édifié de toute pièces, à coup de pétro-dollars et travailleurs exploités, une mégalopole de la taille de la Suisse (sic) pour faire vivre 15 jours une « expérience hiver » dans un pays où il fait 40°.
Quel sens dans ce cas donner à nos engagements et nos actions ?
Alors qu’il est difficile de sensibiliser à ces questions et de mettre en œuvre les solutions, nous avons là, de la part d’une élite, un message inverse et décourageant. Cette situation insupportable pourrait-elle être remise en cause ? Espérons-le !
Gardons l’espoir, transformons les contraintes en opportunités et montrons vite l’exemple !
