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Réunion

2023 : année de forte régression, avec une petite lueur à la fin

Une offre de biens qui augmente assez lentement, une érosion de la demande très fortement accentuée en fin d’année, un volume des ventes qui chute au second semestre : l’analyse d’Olivier Paris (Observatoire de l’immobilier).

La motivation « J’en profite », qui des prix élevés, qui des taux cadeaux, a enivré le marché immobilier insulaire entre 2020 et 2022, jusqu’à atteindre un record absolu des ventes sur la période juin 2021-mai 2022 (9 160 cessions). La hausse rapide et forte des taux d’intérêt en début 2023 a sonné la fin de cette période dionysiaque inédite : l’envolée du coût de l’argent a fortement impacté la demande qui est passée de l’excédent au déficit en quelques mois alors que l’offre de biens a amorcé un rebond sensible, annonçant un nouveau paradigme…

Après avoir atteint un plus bas historique absolu en août 2022 (indice de niveau 46 sur une base de référence 100 instituée en juin 2018), l’offre de biens a initié une progression, certes lente, mais régulière. Débutant au niveau d’indice 50, l’année se conclue avec un gain de 10 points. La lenteur relative de cette évolution présente l’intérêt de préserver le marché d’un effet de ciseau brutal entre une offre qui serait devenue très importante et une demande en panne (voir infra), situation qui avait provoqué, il y a quelques années, une chute très brutale des prix des logements mis en vente en fin de défiscalisation. Si ce risque est donc écarté, il n’en demeure pas moins qu’une accélération de ce phénomène d’augmentation de l’offre paraît souhaitable car elle inciterait les propriétaires à revoir plus rapidement leur prix à la baisse afin de s’adapter à la nouvelle donne : les acquéreurs sont nettement moins nombreux, moins motivés et moins solvables…

La demande d’acquisition a suivi un parcours hiératique au cours du 1er semestre 2023 avant de s’effondrer littéralement en fin d’année : si notre indice, basé sur un niveau de référence 100, n’a jamais été inférieur à 135 au cours du 1er trimestre, il a ensuite chuté lourdement pendant les deux mois suivants avant de rebondir franchement en juin et juillet. Las, depuis le mois d’août, la demande a chuté inexorablement pour toucher un plus bas historique absolu en décembre : le niveau d’indice 63 n’avait jamais été atteint depuis la création de l’indice en janvier 2018 !

L’explication est simple : la hausse des taux d’intérêt a naturellement miné le pouvoir d’achat des acquéreurs (voir notre tableau) mais également leur vouloir d’achat : en l’absence d’une baisse sensible des prix, qui n’a pas (encore) eu lieu, les acheteurs sont peu nombreux à accepter de payer beaucoup plus cher le même bien.

2023 a débuté dans une relative sérénité avec un volume de transactions modérément impacté par la hausse des taux. Pour preuve, nous avons atteint le très honorable niveau d’indice 144 au mois de mai, qui s’est, in fine, avéré le plus haut de l’année…

Le volume des ventes a ensuite chuté de mois en mois, multipliant les plus bas historiques de période. Si la région nord limite ses pertes, l’Ouest a particulièrement souffert, affichant une activité sous l’indice de référence cinq mois sur six ! L’année s’achève sur des niveaux médiocres (114 et 117 pour novembre et décembre) mais en légère hausse par rapport aux mois précédents.

Cette régression importante des transactions s’accompagne d’une nette augmentation de la proportion des ventes négociées qui ont littéralement bondi au second semestre, passant de 57,68 % à 70,24 % : les acquéreurs, moins nombreux et moins solvables, exercent désormais une pression certaine sur les vendeurs.

Concluons notre propos par deux informations positives : le léger rebond enregistré en novembre et décembre, phénomène non saisonnier, peut être annonciateur d’une relance de l’activité. Par ailleurs, les taux d’intérêt, deus ex machina du marché, enregistrent une légère baisse depuis quelques semaines (-0,25 %), ouvrant la voie à une année 2024 de reconstruction.

Notre Indice mensuel des marchés immobiliers est en libre accès sur www.obsimmo.fr, rubrique « Consultez ».