CETTE CRISE DU LOGEMENT QUI GRANDIT
Prix de la construction qui explosent, crédit immobilier inaccessible, fin de la défiscalisation : le nombre de logements livrés ne cesse de diminuer à La Réunion. Dans une île où la population continue de croître, une crise majeure se dessine.
Les premières indications données par la Cellule économique du BTP confirment l’impression générale : le chiffre d’affaires du secteur a encore diminué en 2023. La commande publique de travaux est dans ses basses eaux, la construction de logements tourne au ralenti dans toutes les catégories (social, intermédiaire, libre). En attendant des chiffres plus précis pour mesurer l’ampleur de la crise, un séminaire organisé le 7 février par la Fédération des entreprises des Outre-mer (Fedom) et la Fédération régionale du BTP (FRBTP) a été l’occasion d’un tour d’horizon aux perspectives peu réjouissantes. Les entreprises du secteur subissent actuellement une cure d’amaigrissement qui devrait s’accélérer en 2024. Après avoir été dopées par la défiscalisation, les livraisons de logements sociaux baissent depuis 2020 (environ 1 500 en 2023). En cause, l’augmentation des coûts de la construction, passés de 2 000 à 3 000 euros le m² en dix ans. La Ligne budgétaire unique (LBU), l’apport financier de l’État à l’habitat social (86 millions d’euros l’an passé) est de plus en plus orienté vers la réhabilitation. Avec une dotation en augmentation, on construit moins, alors que 75 % des foyers fiscaux réunionnais sont éligibles au logement social. La pénurie de foncier, l’inflation normative et réglementaire et l’augmentation des prix des matériaux depuis deux ans produisent également des effets très négatifs sur la production de logements intermédiaires et « libres », sans oublier celle de logements étudiants, trois à quatre fois inférieure aux besoins. Stéphane Sanz, président de la Fédération locale des promoteurs immobiliers, tire la sonnette d’alarme. « Le système est en train de se gripper, dit-il. Nos acheteurs peinent à financer leurs projets, les ventes s’écroulent. La crise qui vient s’annonce pire que celle de 2008- 2011, née de celle des subprimes américains et du retrait de la « Girardin logement ». Les promoteurs s’étaient alors tournés vers des opérations défiscalisées pour les bailleurs sociaux, puis la Loi Pinel avait relancé la construction dans l’intermédiaire. Nous sommes en mode survie. Si rien n’est fait dans les prochains mois, nous allons perdre beaucoup d’entreprises dans le BTP et il sera difficile de relancer la machine. »
La fin annoncée de la « Pinel DOM » le 31 décembre 2024 est un motif d’inquiétude supplémentaire pour le secteur, qui espère un nouveau dispositif de défiscalisation suffisamment attractif pour attirer les contribuables et les investisseurs métropolitains.
À l’arrêt sur le parcours résidentiel
Derrière les chiffres, transparaît une réalité sociale douloureuse. La baisse du nombre de nouveaux logements mis sur le marché coïncide avec une croissance continue de la population. La demande n’est pas satisfaite et des dizaines de milliers de ménages sont bloqués sur leur parcours résidentiel, parfois à la case départ : les jeunes sont obligés de rester chez leurs parents. Près de la moitié des demandes dans l’habitant social proviennent de ménages mal logés. La tension est de plus en plus vive sur le marché de la location privée, où les prix montent. Il n’est pas rare de voir un couple avec deux enfants devoir se contenter d’un F2. Le coup de frein en cours sur le marché de la construction ne peut qu’aggraver la situation.
Hervé Mariton, président de la Fedom et animateur du séminaire du 7 février, porte actuellement la parole des Outre-mer auprès du gouvernement Attal, avec une demande de nouvelle incitation fiscale pour relancer la machine, mais aussi de visibilité qui ne peut provenir que d’une loi-programme.
Locations meublées : un impact qui reste à évaluer : Combien de logements « Airbnb » à La Réunion ? Le terme est impropre, la plateforme américaine n’est pas la seule à proposer des mises en relation avec des propriétaires loueurs de logements meublés à la journée ou à la semaine. Ils sont de plus en plus nombreux sur l’île. Leur décompte, qui reste à faire, serait très utile pour évaluer leur impact sur l’accès des Réunionnais au logement « non saisonnier ». Le sujet devient très sensible dans de nombreuses zones tendues de Métropole et pourrait rapidement le devenir ici. Quand le propriétaire d’un appartement ou d’une maison bien placée peut en retirer trois fois plus en location de courte durée qu’avec un bail classique, il n’hésite guère. Conséquence : les ménages galèrent un peu plus pour se loger. Le gouvernement s’est emparé du sujet avec maladresse dans la loi de Finances 2024, adoptée d’un coup de 49.3 en décembre. Il a laissé dans le texte un amendement sénatorial qui va plus loin dans la réduction des avantages offerts aux loueurs de meublés que la mouture initiale du texte… avant de laisser entendre récemment que la disposition ne serait pas appliquée et qu’on en reparlera en 2025. Sans nier l’impact de ces locations sur le marché, Stéphane Sanz, de la Fédération des promoteurs immobiliers, souligne toutefois combien cette offre répond à la demande : celle des propriétaires en quête de pouvoir d’achat, celle des agences immobilières dont l’activité baisse sur le marché de la location classique et proposent leur service d’intermédiaire à leur client ; et celle des touristes en quête d’autonomie. « Ce n’est pas en forçant les gens à arrêter de louer via Airbnb ou en les aidant à réhabiliter un appartement vacant dans un quartier où il n’y a pas de demande que l’on va résoudre la crise du logement, résume-t-il. Tout cela doit être habilement maîtrisé avant de prendre des décisions. »
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