L’ANALYSE D’OLIVIER PARIS, OBSERVATOIRE DE L’IMMOBILIER : Marché réunionnais de l’immobilier : retour sur Terre en douceur
La dynamique des ventes résiste à un environnement devenu moins favorable. La qualité de la demande devrait amortir l’atterrissage, après l’emballement post-confinement.
Dans le sillage d’un premier semestre très dynamique, le second semestre 2022 affiche des performances très élevées : notre indice des ventes a ainsi évolué entre les niveaux 127 et 170 (sur la base d’un indice de référence 100, correspondant au volume des ventes enregistré début 2018), une période de baisse relative étant systématiquement suivie par une séquence de fort redressement. Après un mois de juillet en petite forme, août s’octroie le second plus haut historique pour cette période de l’année ! Ces performances exceptionnelles démontrent la solidité d’un marché insulaire pourtant soumis aux affres d’une offre très insuffisante et aux contraintes posées par des conditions d’accès au crédit, à la fois plus exigeantes et plus coûteuses. Nonobstant, la région nord affiche même une santé éclatante avec un niveau d’indice mensuel moyen de 222 depuis le 1er juillet !
Le niveau de l’offre semble se stabiliser
Le niveau de l’offre de biens constitue, avec la demande, l’une des deux composantes principales d’un marché immobilier. Sur l’île, l’offre est limitée et fortement sollicitée par une demande élevée, amplifiée par un phénomène d’emballement après le premier confinement.
L’offre de biens, mesurée au niveau d’indice 82 en mars 2020 (sur une base de référence 100 correspondant à l’offre disponible début 2018), a perdu 15 points un an plus tard (indice 67), puis à nouveau 15 points en mars 2022 (niveau 52) pour atteindre finalement son plus bas historique (niveau 46) au mois d’août dernier. Cette chute violente et rapide (44 % en deux ans et demi !) semble enfin stoppée. Les derniers mois enregistrent même une (très) légère hausse de l’offre sur l’ensemble des régions de l’île. Cette évolution que l’on souhaite durable est indispensable : un marché en pénurie de biens s’asphyxie et génère un phénomène de bulle immobilière préjudiciable à sa pérennité.
Une demande toujours dense
Le niveau de la demande d’acquisition a littéralement explosé dès le mois de mai 2020 alors même que le premier confinement était en cours. Cette irruption soudaine s’est manifestée sur un marché déjà très dynamique. Ce phénomène a été très violent jusqu’au début 2021 et a ensuite connu des périodes de ralentissement de plusieurs mois suivies par autant de séquences de redressement relatif qui, pour être fortes, n’ont jamais recouvré le niveau antérieur. Nous assistons ainsi à un lent retour sur terre marqué par quelques rebonds qui permettent de ne pas brusquer l’opération et éloignent le spectre d’un effet de ciseaux tel que nous l’avons connu en 2009. Les mois d’octobre et novembre s’inscrivent même sous le niveau de référence 100 de notre indice (respectivement 93 et 91 points), marquant un plus bas historique depuis 2020. Parallèlement à cette baisse qui pourrait inquiéter, le volume des ventes, corollaire direct de la demande, a pourtant rebondi très sensiblement en octobre, démontrant qu’en l’espèce, la quantité ne vaut pas la qualité. Les acquéreurs, s’ils se manifestent moins nombreux, expriment néanmoins une forte motivation et disposent d’une solvabilité remarquable qui, pour l’heure, compensent leur relative décrue. Nous entrons inéluctablement dans un épisode économique difficile, marqué notamment par une dette et une dépense publique qu’il faudra un jour rembourser pour la première et réduire pour la seconde. La rentrée dans l’atmosphère qui marque tout retour sur Terre est une zone de perturbations fortes et de risques élevés. La qualité de la demande qui porte le marché immobilier réunionnais semble en mesure de permettre un atterrissage en douceur…
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